DI Labs · UPPETIT location intelligence

Локации.
Решения.

50 предложений из Telegram, сведённых в единый риск-скорректированный рейтинг. Экономика аренды, спрос, конкуренция, близость сети и конкретные действия до подписания.

Открыть рейтинг ↓Сравнить адреса
Санкт-Петербург и ЛОФевраль—июль 202650 локаций
Итоговый выбор

Три локации, которые стоит проверять первыми

Рейтинг риск-скорректированный: высокий потенциальный оборот не компенсирует аренду без запаса, перегретую конкуренцию или магазин сети в соседнем квартале.

#1
score 77,6

Новгородский проспект, 2 к3

Один из лучших риск-профилей: 1150 квартир, низкая аренда, мало прямых конкурентов, остановка и переход. По фото фасад расположен сбоку и не ловит поток автоматически — обязательны консоль, световая вывеска и полевой подсчёт.

Аренда 200 тыс. ₽План 86 тыс. ₽/деньДоля 7,8%UPPETIT 2,02 км
Подробный разбор →
#2
score 77,5

Полевая Сабировская улица, 47 к1

Лучший новый кандидат по downside: 100 тыс. ₽ аренды, 35 кВт, угловая витрина, около 2142 квартир и сильный поток ПВЗ при слабой конкуренции. Ближайший UPPETIT примерно в 1,05 км, поэтому перед подписанием нужна проверка пересечения зон продаж.

Аренда 100 тыс. ₽План 80 тыс. ₽/деньДоля 4,2%UPPETIT 1,05 км
Подробный разбор →
#3
score 75,2

Улица Адмирала Коновалова, 2–4

Большой жилой охват, приемлемая аренда, слабая конкуренция и более 3 км до сети. Сдерживают избыточные 130 м² и только 15 кВт: рассматривать после подтверждения мощности и оптимизации площади.

Аренда 260 тыс. ₽План 96 тыс. ₽/деньДоля 9,0%UPPETIT 3,09 км
Подробный разбор →
Инструменты решения

От рейтинга — к проверке

Три рабочих режима используют одну и ту же базу данных и не меняют исходный score.

⇄

Сравнить два адреса

Гейты, критерии, экономика и открытые вопросы двух помещений на одном экране.

Открыть сравнение →
01

Разобрать объект

Отдельная страница с выводом, ближайшей сетью, исходным постом и адресным чек-листом.

Открыть пример →
A4

Взять лист на выезд

Двухстраничный бланк для потока, конкурентов, гейтов и решения по итогам поля.

Открыть полевой лист →
Shortlist

Приоритетные локации

  • 1
    Новгородский проспект, 2 к3Один из лучших риск-профилей: 1150 квартир, низкая аренда, мало прямых конкурентов, остановка и переход. По фото фасад расположен сбоку и не ловит поток автоматически — обязательны консоль, световая вывеска и полевой подсчёт.
  • 2
    Полевая Сабировская улица, 47 к1Лучший новый кандидат по downside: 100 тыс. ₽ аренды, 35 кВт, угловая витрина, около 2142 квартир и сильный поток ПВЗ при слабой конкуренции. Ближайший UPPETIT примерно в 1,05 км, поэтому перед подписанием нужна проверка пересечения зон продаж.
  • 4
    Уездный проспект, 11Сильный жилой кандидат: около 1862 квартир в двух соседних домах, компактные 70 м², практически пустое конкурентное поле и нормальная доля аренды. До ближайшего UPPETIT около 1,4 км — нужен только замер реального маршрута жителей.
  • 7
    Екатерининская улица, 17 — МуриноСильный жилой кандидат: 1368 квартир, вход у перехода и арки, удалённость от сети более 5 км. Слабое место — аренда 11,4% плана и заявленная высокая конкуренция; нужен торг.
  • 8
    Бульвар Менделеева, 5 к1Плотный заселённый Мурино, высокие чеки соседей и отсутствие UPPETIT в радиусе почти 5 км. Аренда дорогая за метр, но при заявленном плане остаётся управляемой.
  • 10
    Московский проспект, 183–185Один из лучших жилых вариантов: 2482 квартиры бизнес-класса, офисы в ЖК, 50 кВт, умеренная ставка и сравнительно свободное окружение. Минус — не самая заметная, немного утопленная входная группа.
Отбор локацийНайдено 50 локаций
Статус
Месяц

Полный рейтинг

В рейтинг вошли 43 актуализированных варианта. Богословская, 6; Аптекарский, 5 и Академика Константинова, 1 уже присутствуют на официальной карте UPPETIT; Маяковского, 32 не согласована; по Яхтенной согласовано только соседнее помещение; февральская версия Наличной заменена июньской; Крузенштерна, 4 оставлен без номера из-за отсутствующей ставки.

№ЛокацияScoreАрендаПлан / 0ДоляЕдаUPPETITВывод
1 Новгородский проспект, 2 к3Июль · пост #1844 77,6 200 тыс. ₽87 м² · 17 кВт 86 тыс. ₽0: 60 тыс. ₽ 7,8% 3в 250 м 2,02 кмВитебский пр., 101 к1 Приоритет
2 Полевая Сабировская улица, 47 к1Март · пост #1646 77,5 100 тыс. ₽85 м² · 35 кВт 80 тыс. ₽0: 54 тыс. ₽ 4,2% 4в 250 м 1,05 кмТорфяная дорога, 13 Приоритет
3 Улица Адмирала Коновалова, 2–4Февраль · пост #1565 75,2 260 тыс. ₽130 м² · 15 кВт 96 тыс. ₽0: 70 тыс. ₽ 9,0% 8в 250 м 3,09 кмВетеранов пр., 185 к2 Условно
4 Уездный проспект, 11Февраль · пост #1585 71,9 270 тыс. ₽70.2 м² · 18 кВт 97 тыс. ₽0: 72 тыс. ₽ 9,3% 0в 250 м 1,42 кмул. Фарфоровская, 7 к1 Приоритет
5 Уральская улица, 25Февраль · пост #1602 71,4 225 тыс. ₽75 м² · 15 кВт 93 тыс. ₽0: 67 тыс. ₽ 8,1% 3в 250 м 1,88 кмМалый пр. Васильевского острова, 64 к1 Условно
6 Заставская улица, 28Апрель · пост #1697 70,9 220 тыс. ₽68.6 м² · 15 кВт 92 тыс. ₽0: 67 тыс. ₽ 8,0% 10в 250 м 1,06 кмул. Черниговская, 17 Условно
7 Екатерининская улица, 17 — МуриноИюль · пост #1820 70,4 370 тыс. ₽113 м² · 20 кВт 108 тыс. ₽0: 82 тыс. ₽ 11,4% 7в 250 м 5,57 кмТолубеевский пр., 8 к2 Приоритет
8 Бульвар Менделеева, 5 к1Май · пост #1739 70,3 315 тыс. ₽63 м² · 20 кВт 104 тыс. ₽0: 79 тыс. ₽ 10,1% 17в 250 м 4,81 кмул. Академика Константинова, 1к1 Приоритет
9 Европейский проспект, 5 — КудровоМарт · пост #1638 69,4 230 тыс. ₽73 м² · 13 кВт 93 тыс. ₽0: 67 тыс. ₽ 8,2% 14в 250 м 2,18 кмул. Областная, 3 Условно
10 Московский проспект, 183–185Июнь · пост #1758 69,4 300 тыс. ₽115 м² · 50 кВт 100 тыс. ₽0: 74 тыс. ₽ 10,0% 5в 250 м 2,72 кмПулковское шоссе, 14Д Приоритет
11 Проспект Просвещения, 43Июль · пост #1852 68 144 тыс. ₽72 м² · 18 кВт 80 тыс. ₽0: 54 тыс. ₽ 6,0% 19в 250 м 3,07 кмТолубеевский пр., 8 к2 Резерв
12 Улица Шувалова, 16 — МуриноИюль · пост #1834 67,9 318 тыс. ₽91 м² · 32 кВт 98 тыс. ₽0: 73 тыс. ₽ 10,9% 18в 250 м 5,09 кмул. Академика Константинова, 1к1 Резерв
13 Всеволожский проспект, 68Май · пост #1744 66,3 400 тыс. ₽185 м² · 80 кВт 113 тыс. ₽0: 88 тыс. ₽ 11,8% 8в 250 м 13,38 кмул. Областная, 3 Условно
14 Выборгское шоссе, 17Март · пост #1672 64,8 350 тыс. ₽110 м² · 25 кВт 105 тыс. ₽0: 80 тыс. ₽ 11,1% 8в 250 м 2,08 кмНабережная реки Каменки, 15 к3 Резерв
15 Европейский проспект, 8 — КудровоИюль · пост #1810 64,6 281 тыс. ₽70.2 м² · 12 кВт 100 тыс. ₽0: 73 тыс. ₽ 9,4% 14в 250 м 2,03 кмул. Областная, 3 Условно
16 Улица Маршала Захарова, 21 лит. АФевраль · пост #1571 63,4 428 тыс. ₽107 м² · 20 кВт 113 тыс. ₽0: 88 тыс. ₽ 12,6% 1в 250 м 5,55 кмВетеранов пр., 185 к2 Резерв
17 Улица Академика Лебедева, 21Май · пост #1732 63,1 170 тыс. ₽96.3 м² · 22 кВт 89 тыс. ₽0: 63 тыс. ₽ 6,4% 27в 250 м 1,31 кмул. Чапаева, 17 к2 Резерв
18 1-я Красноармейская улица, 22Апрель · пост #1706 62,6 250 тыс. ₽63 м² · 21 кВт 95 тыс. ₽0: 70 тыс. ₽ 8,8% 23в 250 м 1,61 кмул. Киевская 6 к2 Резерв
19 Набережная реки Смоленки, 3 к2Март · пост #1678 62,5 260 тыс. ₽160 м² · 20 кВт 96 тыс. ₽0: 71 тыс. ₽ 9,0% 9в 250 м 1,29 кмМалый пр. Васильевского острова, 64 к1 Условно
20 Заставская улица, 30Май · пост #1714 61,3 320 тыс. ₽75 м² · 18 кВт 105 тыс. ₽0: 80 тыс. ₽ 10,2% 10в 250 м 1,10 кмул. Черниговская, 17 Резерв
21 Улица Мира, 2 / Кронверкская улица, 11Июль · пост #1867 60,5 196 тыс. ₽98 м² · 30 кВт 122 тыс. ₽0: 86 тыс. ₽ 5,4% 29в 250 м 753 мул. Льва Толстого, 4 Условно
22 Гражданский проспект, 15 к1Апрель · пост #1691 60 240 тыс. ₽120 м² · 15 кВт 94 тыс. ₽0: 69 тыс. ₽ 8,5% 2в 250 м 921 мул. Бутлерова, 11к4 Условно
23 Ультрамариновая улица, 9 ст1Июнь · пост #1772 60 285 тыс. ₽105 м² · 20 кВт 98 тыс. ₽0: 72 тыс. ₽ 9,7% 5в 250 м 877 мДальневосточный пр., 12 к2 Резерв
24 Проспект 25 Октября, 47 — ГатчинаИюнь · пост #1783 60 200 тыс. ₽118 м² · 20 кВт 92 тыс. ₽0: 65 тыс. ₽ 7,2% 7в 250 м 788 мул. Соборная, 2 Резерв
25 Малый проспект В.О., 77 / Наличная, 27Июнь · пост #1804 59 272 тыс. ₽97 м² · 18 кВт 99 тыс. ₽0: 73 тыс. ₽ 9,1% 15в 250 м 920 мМалый пр. Васильевского острова, 64 к1 Не рекомендую
26 Улица Фёдора Абрамова, 19 к1Апрель · пост #1687 58 550 тыс. ₽135 м² · 25 кВт 125 тыс. ₽0: 100 тыс. ₽ 14,6% 8в 250 м 790 мТолубеевский пр., 8 к2 Не рекомендую
27 Пионерская улица, 50Март · пост #1658 57,5 364 тыс. ₽91 м² · 18 кВт 106 тыс. ₽0: 82 тыс. ₽ 11,4% 3в 250 м 1,06 кмЛевашовский пр., д.11/7 стр. 4 Не рекомендую
28 Московский проспект, 25 — «Кампус 25»Апрель · пост #1683 55,2 364 тыс. ₽52 м² · 18 кВт 106 тыс. ₽0: 81 тыс. ₽ 11,4% 37в 250 м 1,46 кмул. Киевская 6 к2 Условно
29 Кушелевская дорога, 1 к2Февраль · пост #1591 55 155 тыс. ₽86 м² · 15 кВт 85 тыс. ₽0: 60 тыс. ₽ 6,1% 10в 250 м 650 мул. Богословская, 6 к1 Не рекомендую
30 Каштановая аллея, 3 — КудровоМарт · пост #1653 55 280 тыс. ₽81 м² · 50 кВт 98 тыс. ₽0: 73 тыс. ₽ 9,5% 7в 250 м 435 мул. Областная, 3 Не рекомендую
31 Проспект Энгельса, 29Июнь · пост #1792 55 180 тыс. ₽84.7 м² · 17 кВт 90 тыс. ₽0: 63 тыс. ₽ 6,7% 2в 250 м 457 мул. Манчестерская, 3 Не рекомендую
32 Каменноостровский проспект, 55Июль · пост #1825 55 280 тыс. ₽67 м² · 19 кВт 94 тыс. ₽0: 68 тыс. ₽ 9,9% 9в 250 м 470 мпр. Медиков, 5В Не рекомендую
33 Белоостровская улица, 7 ст1Июль · пост #1830 55 240 тыс. ₽94 м² · 25 кВт 90 тыс. ₽0: 65 тыс. ₽ 8,9% 7в 250 м 444 мул. Белоостровская, 12 Не рекомендую
34 Проспект Маршала Блюхера, 9 к1Июль · пост #1857 55 240 тыс. ₽114 м² · 20 кВт 93 тыс. ₽0: 68 тыс. ₽ 8,6% 4в 250 м 674 мул. Богословская, 6 к1 Не рекомендую
35 Московский проспект, 35 — вариант 180 м²Июнь · пост #1762 54,3 260 тыс. ₽180 м² · 30 кВт 96 тыс. ₽0: 70 тыс. ₽ 9,1% 37в 250 м 1,24 кмул. Киевская 6 к2 Условно
36 ЖК «Палацио», 26-я линия В.О., 7Июнь · пост #1751 52 250 тыс. ₽75 м² · 18 кВт 97 тыс. ₽0: 71 тыс. ₽ 8,6% 16в 250 м 480 м26-я линия Васильевского острова, 15Б Не рекомендую
37 Измайловский бульвар, 1 к2Июнь · пост #1798 51,3 270 тыс. ₽85 м² · 18 кВт 99 тыс. ₽0: 73 тыс. ₽ 9,1% 54в 250 м 701 мул. Парфёновская, 9 к1 Не рекомендую
38 Московский проспект, 37аИюнь · пост #1778 49,3 400 тыс. ₽80 м² · 50 кВт 110 тыс. ₽0: 83 тыс. ₽ 12,1% 38в 250 м 1,20 кмул. Киевская 6 к2 Не рекомендую
39 Заневский проспект, 73 — Ладожский вокзалМай · пост #1736 49,2 359 тыс. ₽80 м² · 20 кВт 110 тыс. ₽0: 84 тыс. ₽ 10,9% 29в 250 м 669 мпр. Энергетиков, 8 к1 Не рекомендую
40 Кирочная улица, 32–34Апрель · пост #1701 48,2 360 тыс. ₽119 м² · 15 кВт 106 тыс. ₽0: 81 тыс. ₽ 11,3% 38в 250 м 1,18 кмДегтярный пер., 1 лит Б Не рекомендую
41 Московский проспект, 35 — вариант 105 м²Май · пост #1710 47,4 400 тыс. ₽105 м² · 25 кВт 113 тыс. ₽0: 88 тыс. ₽ 11,8% 37в 250 м 1,24 кмул. Киевская 6 к2 Не рекомендую
42 Лиговский проспект, 130Июль · пост #1815 46,2 385 тыс. ₽110 м² · 30 кВт 110 тыс. ₽0: 83 тыс. ₽ 11,7% 29в 250 м 969 мЛиговский пр., 232 Не рекомендую
43 Московский проспект, 6Июль · пост #1848 42,0 470 тыс. ₽120 м² · 36 кВт 113 тыс. ₽0: 88 тыс. ₽ 13,8% 86в 250 м 971 мул. Гороховая, 16 Не рекомендую
— Наличная улица, 27 — февральская версияФевраль · пост #1579 49,4 369 тыс. ₽97 м² · 15 кВт 107 тыс. ₽0: 82 тыс. ₽ 11,5% 15в 250 м 920 мМалый пр. Васильевского острова, 64 к1 Устаревшая версия
— Богословская улица, 6 — схема с субарендойФевраль · пост #1621 61,6 190 тыс. ₽80 м² · 33 кВт 89 тыс. ₽0: 63 тыс. ₽ 7,1% 5в 250 м 0 мул. Богословская, 6 к1 Уже открыт UPPETIT
— Аптекарский проспект, 5Март · пост #1632 51,7 420 тыс. ₽116 м² · 49 кВт 112 тыс. ₽0: 87 тыс. ₽ 12,5% 8в 250 м 0 мАптекарский пр., 5 Уже открыт UPPETIT
— Улица Академика Константинова, 1 к1Март · пост #1665 65,9 240 тыс. ₽80 м² · 16 кВт 97 тыс. ₽0: 71 тыс. ₽ 8,3% 3в 250 м 0 мул. Академика Константинова, 1к1 Уже открыт UPPETIT
— Проспект Крузенштерна, 4Май · пост #1727 51,0 —93.5 м² · 21 кВт 88 тыс. ₽0: 62 тыс. ₽ — 0в 250 м 2,55 кмул. Кораблестроителей, 32 к3 Недостаточно данных
— Улица Маяковского, 32 / Басков переулок, 11Июль · пост #1839 74,2 160 тыс. ₽63 м² · 18 кВт 82 тыс. ₽0: 57 тыс. ₽ 6,5% 24в 250 м 1,45 кмДегтярный пер., 1 лит Б Не согласовано
— Яхтенная улица, 34Июль · пост #1872 75,8 250 тыс. ₽86.3 м² · 15 кВт 91 тыс. ₽0: 65 тыс. ₽ 9,2% 2в 250 м 1,50 кмЛыжный переулок, 8 к1 Согласовано соседнее
Нет локаций по выбранным фильтрам

Разбор каждой локации

У каждой карточки есть индивидуальный чек-лист допроверки, исходный текст Telegram-поста и ссылка на карту — можно перейти от кабинетного отбора к конкретным полевым действиям.

#1 · Июль · score 77,6

Новгородский проспект, 2 к3

эконом · 2023 год · 1150 жилых/апарт. единиц

Приоритет
Белое пятно сети: 2,02 кмАренда 7,8% планаТолько 17 кВтНизкая конкуренция: 3 POIЖилой якорь: 1150 ед.
Аренда200 000 ₽2 299 ₽/м²
Площадь / мощность87 м²17 кВт
План85 600 ₽/день2,57 млн ₽/мес
Точка «0»60 000 ₽/день1,80 млн ₽/мес
Аренда / план7,8%запас до «0»: 29,9%
Конкурентное поле3 food POI5 продуктовых · 250 м

Вывод

Один из лучших риск-профилей: 1150 квартир, низкая аренда, мало прямых конкурентов, остановка и переход. По фото фасад расположен сбоку и не ловит поток автоматически — обязательны консоль, световая вывеска и полевой подсчёт.

Экономика83
Спрос70
Белое поле86
Сеть85
Помещение55
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Проверить боковой фасад полевым замером и протестировать на фото три варианта консоли/вывески, видимых от перехода и остановки.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 200 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 17 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  4. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «Витебский пр., 101 к1» (2015 м).
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (3 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Витебский пр., 101 к12,02 км
  • ул. Среднерогатская, 11 к22,37 км
  • пр. Космонавтов, 65 к62,98 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 227
  • Максимальный средний чековый поток: 768
  • Транспортных POI в 250 м: 5
  • Учебных POI в 300 м: 3
Исходный текст поста и ссылки 
Новгородский проспект, 2 к3 ст1
Эконом
1150 квартир
2023 год
200.000
87 метров
17 кВт
Чеки:
Вольчик - 352 чека в 14:42, в среднем 768 чеков.
Цех 85 - 92 чека в 14:35, в среднем 227 чеков.
Шаверма - 1 чек в 15:04, в среднем 7 чеков.
План: 85.600
0: 60.000
Из +:
Угловое помещение
Небольшая ставка
Заселенный дом
Первая линия
Напротив пешеходный переход
Рядом школа
В 50 метрах остановка общественного транспорта на 4 маршрута.
Из-:
Эконом класс
Стоимость квартир:
Студия - 6.700.000 (25.3м)
1 комната - 7.245.000 (32.2м)
2 комнаты - 11.290.000 (53.2м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#2 · Март · score 77,5

Полевая Сабировская улица, 47 к1

комфорт · 2021 год · 2142 жилых/апарт. единиц

Приоритет
Аренда 4,2% планаНизкая конкуренция: 4 POIЖилой якорь: 2142 ед.
Аренда100 000 ₽1 176 ₽/м²
Площадь / мощность85 м²35 кВт
План80 000 ₽/день2,40 млн ₽/мес
Точка «0»54 300 ₽/день1,63 млн ₽/мес
Аренда / план4,2%запас до «0»: 32,1%
Конкурентное поле4 food POI3 продуктовых · 250 м

Вывод

Лучший новый кандидат по downside: 100 тыс. ₽ аренды, 35 кВт, угловая витрина, около 2142 квартир и сильный поток ПВЗ при слабой конкуренции. Ближайший UPPETIT примерно в 1,05 км, поэтому перед подписанием нужна проверка пересечения зон продаж.

Экономика96
Спрос58
Белое поле88
Сеть55
Помещение80
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Посчитать проходы у угловой витрины и визиты в соседние ПВЗ, затем проверить пересечение зоны продаж с UPPETIT на Торфяной дороге.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 100 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Пройти пеший маршрут до «Торфяная дорога, 13» (1054 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (4 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Торфяная дорога, 131,05 км
  • Комендантский пр., 17 к11,87 км
  • ул. Лисичанская, 152,33 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 78
  • Максимальный средний чековый поток: 90
  • Транспортных POI в 250 м: 1
  • Учебных POI в 300 м: 0
Исходный текст поста и ссылки 
Полевая Сабировская улица, 47 к1
Комфорт класс
644 квартиры (рядом дом на 1498 )
2021 год
100.000
85 метров
35 кВт
Угол
Чеки:
Этлон - 85 чеков в 17:38, в среднем 90 чеков.
Шаверлэнд - 41 чек в 18:00, в среднем 65 чеков.
OZON по адресу Полевая Сабировская улица, 45 к1 ст1 - 513 заказов к 18:30. Примерно 150 - 200 человек. (Жирная точка)
WB по адресу Полевая Сабировская улица, 45 к1 ст1 - Примерно 100 - 150 человек.
OZON на Полевая Сабировская улица, 47 к2 лит А - Примерно 100 человек.
OZON на Полевая Сабировская улица, 47 к1 -
Примерно 100 человек
План: 80.000
0: 54.300
Стоимость квартир:
Студия - 7.800.000 (24.6 метра)
1 комната - 9.400.000 (33 метра)
2 комнаты - 13.700.000 (53 метра)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#3 · Февраль · score 75,2

Улица Адмирала Коновалова, 2–4

комфорт · 2014 год · 956 жилых/апарт. единиц

Условно
Белое пятно сети: 3,09 кмТолько 15 кВтНизкая конкуренция: 8 POI
Аренда260 000 ₽2 000 ₽/м²
Площадь / мощность130 м²15 кВт · заявлена возможность увеличения
План96 000 ₽/день2,88 млн ₽/мес
Точка «0»70 333 ₽/день2,11 млн ₽/мес
Аренда / план9,0%запас до «0»: 26,7%
Конкурентное поле8 food POI2 продуктовых · 250 м

Вывод

Большой жилой охват, приемлемая аренда, слабая конкуренция и более 3 км до сети. Сдерживают избыточные 130 м² и только 15 кВт: рассматривать после подтверждения мощности и оптимизации площади.

Экономика71
Спрос66
Белое поле81
Сеть100
Помещение65
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Посчитать поток непосредственно мимо двери со стороны улицы и обоих дворов ЖК: будни 08:00–10:00, 12:00–14:00, 18:00–21:00 и суббота 11:00–15:00.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 260 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 15 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  4. Проверить экономику компактного варианта 80–110 м² против текущих 130 м², включая деление, ремонт и отдельные коммуникации.
  5. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «Ветеранов пр., 185 к2» (3092 м).
  6. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (8 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Ветеранов пр., 185 к23,09 км
  • набережная Обводного канала, 138 к2АТ9,70 км
  • Пулковское шоссе, 14Д10,16 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 181
  • Максимальный средний чековый поток: 662
  • Транспортных POI в 250 м: 3
  • Учебных POI в 300 м: 2
Исходный текст поста и ссылки 
Улица Адмирала Коновалова, 2-4
Комфорт класс
956 квартир
2014 год
260.000 ставка
130 метров
15 кВт (есть возможность увеличить)
Чеки:
Кафе «Штолле» - 78 чеков в 17:25, в среднем 103 чека.
Городские пекарни - 133 чека в 16:10, в среднем 285 чеков.
Цех 85 - 193 чека в 17:48, в среднем 259 чеков.
ВВ - нижняя треть списка.
Baggins - 33 чека в 16:30, в среднем 44 чека.
Вольчик - 285 чеков в 16:40, в среднем 662 чека.
Север Метрополь - 93 чека в 16:26, в среднем 81 чека
План: 96.000
0: 70.333
Геоинтеллект:
Население - 8556 квартир
Стоимость квартир:
1 комната - 12.500.000 (39 м)
2 комнаты - 19.500.000 (68 м)
3 комнаты - 24.000.000 (94 м)
Остановка:
203
300
333
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#4 · Февраль · score 71,9

Уездный проспект, 11

комфорт · 2021 год · 1862 жилых/апарт. единиц

Приоритет
Низкая конкуренция: 0 POIЖилой якорь: 1862 ед.
Аренда270 000 ₽3 846 ₽/м² · В расчёте сохранены 270 000 ₽ из исходного поста; в ответе #1609 собственник готов обсуждать 250 000 ₽
Площадь / мощность70.2 м²18 кВт
План96 700 ₽/день2,90 млн ₽/мес
Точка «0»71 700 ₽/день2,15 млн ₽/мес
Аренда / план9,3%запас до «0»: 25,9%
Конкурентное поле0 food POI3 продуктовых · 250 м

Вывод

Сильный жилой кандидат: около 1862 квартир в двух соседних домах, компактные 70 м², практически пустое конкурентное поле и нормальная доля аренды. До ближайшего UPPETIT около 1,4 км — нужен только замер реального маршрута жителей.

Экономика69
Спрос73
Белое поле96
Сеть55
Помещение70
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Пройти маршруты жителей двух домов по 931 квартире к транспорту и магазинам и посчитать, какая доля реально проходит вдоль фасада.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 270 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Пройти пеший маршрут до «ул. Фарфоровская, 7 к1» (1417 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (0 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Фарфоровская, 7 к11,42 км
  • ул. Салова, д. 61, лит. А2,39 км
  • ул. Дыбенко, 5 к32,72 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 332
  • Максимальный средний чековый поток: 401
  • Транспортных POI в 250 м: 0
  • Учебных POI в 300 м: 0
Исходный текст поста и ссылки 
Уездный проспект 11
Дом:
2021 год
931 квартира (соседний дом 931 квартир)
Комфорт класс
Помещение:
70, 2 метра
270.000
18 кВт
Чеки:
Булочные истории - 119 чеков в 15:46, в среднем 263 чека.
Хлебник - 183 чека в 16:43, в среднем 401 чек.  (Улица Седова, 17 к2)
План: 96.700
0: 71.700
Стоимость квартир:
1 комната - 12.500.000 (36.7 метров)
2 комнаты - 15.500.000 (58 метров)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#5 · Февраль · score 71,4

Уральская улица, 25

комфорт · 2024 год · 941 жилых/апарт. единиц

Условно
Только 15 кВтНизкая конкуренция: 3 POI
Аренда225 000 ₽3 000 ₽/м²
Площадь / мощность75 м²15 кВт
План92 700 ₽/день2,78 млн ₽/мес
Точка «0»66 700 ₽/день2,00 млн ₽/мес
Аренда / план8,1%запас до «0»: 28,0%
Конкурентное поле3 food POI0 продуктовых · 250 м

Вывод

Новый дом на 941 квартиру, умеренная ставка, мало конкурентов и почти 1,9 км до сети дают хороший профиль. Главный стоп-фактор — 15 кВт без подтверждённого увеличения.

Экономика78
Спрос49
Белое поле94
Сеть70
Помещение70
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Подтвердить фактическую заселённость 941 квартиры и нанести на схему маршруты жителей к мосту, транспорту, продуктовым и ПВЗ.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 225 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 15 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  4. Пройти пеший маршрут до «Малый пр. Васильевского острова, 64 к1» (1883 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (3 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Малый пр. Васильевского острова, 64 к11,88 км
  • ул. Кораблестроителей, 32 к32,01 км
  • Большой пр. Петроградской стороны, 22,36 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 165
  • Максимальный средний чековый поток: 281
  • Транспортных POI в 250 м: 4
  • Учебных POI в 300 м: 0
Исходный текст поста и ссылки 
Уральская 25
941 квартира
Комфорт класс
2024 год
225.000
15 кВт
75 метров
Чеки:
Кручу верчу - 45 чеков в 17:29, в среднем 34 шавермы.
Хлебник - 211 чеков в 18:20, в среднем 281 чек.
Этлон - 66 чеков в 18:40, в среднем 49 чеков.
План: 92.700
0: 66.700
Стоимость квартир:
Студия - 10.400.000 (24.5 м)
1 комната - 16.300.000 (37.3м)
3 комнаты - 35.000.000 (98.9м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#6 · Апрель · score 70,9

Заставская улица, 28

старый фонд · локальный жилой объём не указан

Условно
Только 15 кВт
Аренда220 000 ₽3 207 ₽/м²
Площадь / мощность68.6 м²15 кВт · заявлена возможность увеличения
План91 900 ₽/день2,76 млн ₽/мес
Точка «0»66 700 ₽/день2,00 млн ₽/мес
Аренда / план8,0%запас до «0»: 27,4%
Конкурентное поле10 food POI3 продуктовых · 250 м

Вывод

Компактная площадь, разумная аренда и большой кластер БЦ/производств дают сильную экономику. Риски — зависимость от буднего обеда, близость действующего UPPETIT около 1,1 км и необходимость увеличить 15 кВт.

Экономика78
Спрос70
Белое поле76
Сеть55
Помещение65
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Проверить зависимость от офисного обеда: будни 08:00–10:00, 12:00–15:00, 18:00–20:00 и контрольный замер в субботу.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 220 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 15 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  4. Пройти пеший маршрут до «ул. Черниговская, 17» (1065 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  5. Проверить на месте 10 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Черниговская, 171,06 км
  • ул. Киевская 6 к21,60 км
  • ул. Парфёновская, 9 к11,60 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 132
  • Максимальный средний чековый поток: 682
  • Транспортных POI в 250 м: 0
  • Учебных POI в 300 м: 0
Исходный текст поста и ссылки 
Заставская 28
Старый фонд
68,6 метров
220.000
15 квт (есть возможность увеличения)
Чеки:
Кофе Бон - 71 в 14:08, в среднем 118 чеков.
Вольчик - 422 чека в 14:21, в среднем 682 чека.
Цех 85 - 191 чек в 14:24, в среднем 276 чеков.
Фаст фуд - 29 чеков в 14:28, в среднем 54 чека.
Пирожковая - 102 чека в 14:46, в среднем 80 чеков.
Этлон - 178 чеков в 14:50, в среднем 145 чеков.
Столовая - 6 чеков а 14:59, в среднем 62 чека . (Пробивают не все)
Хлебник - 168 чеков в 15:28, в среднем 448 чеков.
Taiga кофе - 9 чеков в 15:31, в среднем 23 чека.
Твоя шаверма  - 119 чеков в 15:20, в среднем 171 чеков.
Из +:
Более 15 БЦ в радиусе 500 метров.
Более 10 производственных корпусов в радиусе 500 метров.
В 350 метрах находится Колледж при СПБГУ.
Удовлетворительная входная группа
В 510 метрах находится Санкт-Петербургский государственный университет ветеринарной медицины.
Наличие бюджетных учреждений.
План: 91.900
0: 66.700
Стоимость квартир:
Студия - 9.150.000 (30.9м)
1 комната - 11.180.000 (39.5м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#7 · Июль · score 70,4

Екатерининская улица, 17 — Мурино

эконом · 2021 год · 1368 жилых/апарт. единиц

Приоритет
Белое пятно сети: 5,57 кмАренда 11,4% планаНизкая конкуренция: 7 POIЖилой якорь: 1368 ед.
Аренда370 000 ₽3 274 ₽/м²
Площадь / мощность113 м²20 кВт
План108 300 ₽/день3,25 млн ₽/мес
Точка «0»82 300 ₽/день2,47 млн ₽/мес
Аренда / план11,4%запас до «0»: 24,0%
Конкурентное поле7 food POI4 продуктовых · 250 м

Вывод

Сильный жилой кандидат: 1368 квартир, вход у перехода и арки, удалённость от сети более 5 км. Слабое место — аренда 11,4% плана и заявленная высокая конкуренция; нужен торг.

Экономика54
Спрос66
Белое поле75
Сеть100
Помещение85
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Проверить маршруты жителей через арку и переход, фактическую заселённость домов и разницу утреннего и вечернего потока.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 370 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «Толубеевский пр., 8 к2» (5565 м).
  6. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (7 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Толубеевский пр., 8 к25,57 км
  • ул. Академика Константинова, 1к16,37 км
  • ул. Бутлерова, 11к47,05 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 164
  • Максимальный средний чековый поток: 491
  • Транспортных POI в 250 м: 0
  • Учебных POI в 300 м: 3
Исходный текст поста и ссылки 
Екатерининская улица, 17
2021 год
1368 квартир
Эконом
Ставка 370.000
20 кВт
113 метров
Чеки:
Удачный - 163 чека в 15:25, в среднем 356 чеков.
Теремок
Касса 1 - 145 чеков в 15:42, в среднем 223 чека.
Касса 2 - 38 чеков в 16:33, в среднем 62 чека.
Все дома -
Касса 1 - 84 чека в 15:49, в среднем 104 чека.
Касса 2 - 266 чеков в 15:54, в среднем 473 чека.
MR.Black - 27 чеков в 15:57, в среднем 29 чеков.
Шава Кинг - 25 чеков в 15:58
Этлон - 68 чеков в 16:32, в среднем 67 чеков.
Люди любят - 282 чека в 16:48, в среднем 491 чек.
План: 108.300
0: 82.300
Из +:
Дом полностью заселен.
Входная группа помещения находится напротив пешеходного перехода и рядом с аркой.
Помещение находится напротив общеобразовательного учреждения.
Присутствует активный трафик.
Из-:
Высокая конкуренция.
Стоимость квартир:
Студия - 6.000.000 (23.2 м)
1 комната - 8.500.000 (41.7 м)
2 комната - 10.250.000 (40 м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#8 · Май · score 70,3

Бульвар Менделеева, 5 к1

эконом · 2014 год · локальный жилой объём не указан

Приоритет
Белое пятно сети: 4,81 км
Аренда315 000 ₽5 000 ₽/м²
Площадь / мощность63 м²20 кВт
План104 000 ₽/день3,12 млн ₽/мес
Точка «0»79 000 ₽/день2,37 млн ₽/мес
Аренда / план10,1%запас до «0»: 24,0%
Конкурентное поле17 food POI7 продуктовых · 250 м

Вывод

Плотный заселённый Мурино, высокие чеки соседей и отсутствие UPPETIT в радиусе почти 5 км. Аренда дорогая за метр, но при заявленном плане остаётся управляемой.

Экономика62
Спрос68
Белое поле56
Сеть100
Помещение85
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Сделать четыре замера жилого потока на Менделеева и проверить очереди у конкурентов утром, в обед, вечером и в выходной.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 315 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «ул. Академика Константинова, 1к1» (4808 м).
  5. Проверить на месте 17 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Академика Константинова, 1к14,81 км
  • ул. Бутлерова, 11к45,40 км
  • Толубеевский пр., 8 к25,52 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 215
  • Максимальный средний чековый поток: 1241
  • Транспортных POI в 250 м: 0
  • Учебных POI в 300 м: 7
Исходный текст поста и ссылки 
Бульвар Менделеева, 5 к1
2014 год
Эконом класс
63 метра
20 квт
315.000 ставка
Этлон кофе - 115 чеков в 14:43, в среднем 215 чеков.
Хлебница - 2 чека в 15:14, в среднем 217 чеков в среднем.
Вольчик - 585 чеков в 15:38, в среднем 1241 чек.
Цех 85 - 100 чеков в 15:37, в среднем 182 чека .
Люди любят - 253 чека в 13:18, в среднем 705 чеков.
Влаваше - 17 чеков в 13:20, в среднем 45 чеков.
Шаверно - 56 чеков в 14:59, в среднем 144 чека.
План: 104.000
0: 79.000
Стоимость квартир:
Студия - 6.250.000 (26.3м)
1 комната - 9.800.000 (37.3м)
2 комнаты - 14.200.000 (50м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#9 · Март · score 69,4

Европейский проспект, 5 — Кудрово

эконом+ · 2015 год · 690 жилых/апарт. единиц

Условно
Белое пятно сети: 2,18 кмТолько 13 кВт
Аренда230 000 ₽3 151 ₽/м²
Площадь / мощность73 м²13 кВт · заявлена возможность увеличения
План93 000 ₽/день2,79 млн ₽/мес
Точка «0»67 400 ₽/день2,02 млн ₽/мес
Аренда / план8,2%запас до «0»: 27,5%
Конкурентное поле14 food POI5 продуктовых · 250 м

Вывод

Умеренная аренда, плотный Кудрово и более 2 км до сети выглядят неплохо, но 13 кВт — жёсткий технический стоп-фактор. Рассматривать только после письменного подтверждения увеличения мощности.

Экономика77
Спрос60
Белое поле64
Сеть85
Помещение50
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Провести замер жилого потока Кудрово утром и вечером и получить письменный ответ сетевой организации о возможности увеличения 13 кВт.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 230 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 13 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  4. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «ул. Областная, 3» (2177 м).
  5. Проверить на месте 14 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Областная, 32,18 км
  • ул. Дыбенко, 5 к33,20 км
  • Дальневосточный пр., 12 к24,36 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 214
  • Максимальный средний чековый поток: 656
  • Транспортных POI в 250 м: 3
  • Учебных POI в 300 м: 1
Исходный текст поста и ссылки 
Европейский 5
690 квартир
2015 год
Эконом +
230.000
73 метра
13 кВт (можно увеличить)
Хлебник - 192 чека в 16:20, в среднем 285 чеков.
Цех 85 - 73 чека в 16:23, в среднем 142 чека.
Вольчик - 389 чеков в 17:41, в среднем 608 чеков.
MeiWei - 20 чеков в 17:44, в среднем 49 чеков.
Шаверно - 69 чеков в 17:50, в среднем 98 чеков.
Люди любят - 405 чеков в 17:57, в среднем 656 чеков.
План : 93.000
0: 67.400
Стоимость квартир:
Студия - 5.250.000 (24 метра)
1 комната - 6.900.000 (34 метра)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#10 · Июнь · score 69,4

Московский проспект, 183–185

бизнес · 2014 год · 2482 жилых/апарт. единиц

Приоритет
Белое пятно сети: 2,72 кмНизкая конкуренция: 5 POIЖилой якорь: 2482 ед.
Аренда300 000 ₽2 609 ₽/м²
Площадь / мощность115 м²50 кВт
План100 000 ₽/день3,00 млн ₽/мес
Точка «0»74 000 ₽/день2,22 млн ₽/мес
Аренда / план10,0%запас до «0»: 26,0%
Конкурентное поле5 food POI2 продуктовых · 250 м

Вывод

Один из лучших жилых вариантов: 2482 квартиры бизнес-класса, офисы в ЖК, 50 кВт, умеренная ставка и сравнительно свободное окружение. Минус — не самая заметная, немного утопленная входная группа.

Экономика65
Спрос62
Белое поле87
Сеть85
Помещение55
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Проверить, замечают ли люди утопленный вход: снять непрерывное видео подходов и протестировать макет консоли и световой вывески.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 300 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «Пулковское шоссе, 14Д» (2717 м).
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (5 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Пулковское шоссе, 14Д2,72 км
  • пр. Космонавтов, 65 к62,96 км
  • ул. Среднерогатская, 11 к23,83 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 180
  • Максимальный средний чековый поток: 265
  • Транспортных POI в 250 м: 4
  • Учебных POI в 300 м: 0
Исходный текст поста и ссылки 
Московский проспект, 183-185 лит А
2482 квартиры
Бизнес класс
2014 год
50 кВт
115 метров
300.000
Чеки:
Зер Гуд - 135 в 15:29, в среднем 265 чеков.
Пан круассан - 44 чека в 15:34, в среднем 77 чеков.
Кулинария - 48 чеков в 16:00, в среднем 225 чеков.
Буханка - 80 чеков в 16:18, в среднем 136 чеков.
План: 100.000
0: 74.000
Стоимость квартир:
Студия - 10.700.000 (29 м)
1 комната - 16.000.000 (48,4 м)
2 комнаты - 21.500.000 (68.1м)
В ЖК находятся офисы
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#11 · Июль · score 68

Проспект Просвещения, 43

эконом+ · 2020 год · 2186 жилых/апарт. единиц

Резерв
Белое пятно сети: 3,07 кмАренда 6,0% планаЖилой якорь: 2186 ед.Полевой замер: 27 чел. / 10 мин.
Факт с места

Полевой замер · 27.07.2026, 16:15–16:25

Входная группа на фасаде, вход по лестнице. Прохожие практически не смотрели в сторону витрин.

27человек за 10 минут
162чел./ч — арифметический эквивалент
Один короткий десятиминутный замер; значение 162 чел./ч — только арифметический эквивалент, не прогноз суточного потока.
Аренда144 000 ₽2 000 ₽/м²
Площадь / мощность72 м²18 кВт
План80 000 ₽/день2,40 млн ₽/мес
Точка «0»54 000 ₽/день1,62 млн ₽/мес
Аренда / план6,0%запас до «0»: 32,5%
Конкурентное поле19 food POI9 продуктовых · 250 м

Вывод

Кабинетная экономика остаётся сильной, но полевой замер 27 июля изменил оценку: за 10 минут прошло 27 человек, вход находится на фасаде, однако к нему ведёт лестница и прохожие почти не обращали внимания на витрины. Короткий замер нельзя экстраполировать на день, но до повторных подсчётов объект понижен из приоритета в резерв.

Экономика96
Спрос56
Белое поле48
Сеть100
Помещение45
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Повторить замер в будни 08:00–10:00, 12:00–14:00, 18:00–20:00 и в субботу; отдельно считать прошедших, посмотревших на витрины, подошедших к лестнице и вошедших, сравнивая с базой 27 человек за 10 минут.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 144 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «Толубеевский пр., 8 к2» (3066 м).
  5. Проверить на месте 19 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • Толубеевский пр., 8 к23,07 км
  • ул. Академика Константинова, 1к13,26 км
  • ул. Манчестерская, 34,35 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 110
  • Максимальный средний чековый поток: 301
  • Транспортных POI в 250 м: 10
  • Учебных POI в 300 м: 2
Исходный текст поста и ссылки 
Проспект Просвещения, 43
2186 квартир
2020 год
Эконом +
144.000
72 метра
18 кВт
Чеки:
Хлебник - 160 чеков в 16:05, в среднем 301 чек.
Буше - 83 чека в 16:08, в среднем 163 чека.
Этлон - 47 чеков в 15:29, в среднем 55 чеков.
Пицца - 47 чеков в 16:32, в среднем 110 чеков.
Baggins - 37 чеков в 16:44, в среднем 45 чеков.
План: 80.000
0: 54.000
Из +:
Огромный и заселенный ЖК
Хорошая входная группа
Первая линия
Маленькая ставка
В 300 метрах находятся общежития медицинского университета.
В 100 метрах находится остановка общественного транспорта на 6 маршрутов.
Из-:
В ТЦ есть фуд корт
На 1 этаже Хлебник и Буше
Через помещение нельзя пройти в ТЦ
Стоимость квартир:
Студия - 6.900.000 (24 метра)
1 комната - 11.500.000 (48 метров)
2 комнаты - 22.500.000 (56.5 метров)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#12 · Июль · score 67,9

Улица Шувалова, 16 — Мурино

эконом · 2015 год · 1139 жилых/апарт. единиц

Резерв
Белое пятно сети: 5,09 кмЖилой якорь: 1139 ед.
Аренда318 500 ₽3 500 ₽/м²
Площадь / мощность91 м²32 кВт
План97 600 ₽/день2,93 млн ₽/мес
Точка «0»72 600 ₽/день2,18 млн ₽/мес
Аренда / план10,9%запас до «0»: 25,6%
Конкурентное поле18 food POI7 продуктовых · 250 м

Вывод

Сильный жилой Мурино: заселённый район, большие чеки, заметная витрина и более 5 км до ближайшего UPPETIT. Риски — конкуренция и аренда около 10,9% плана.

Экономика59
Спрос69
Белое поле48
Сеть100
Помещение75
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Подтвердить заселённость окружающих домов Мурино и измерить видимость витрины в часы пик при припаркованных автомобилях.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 318 500 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «ул. Академика Константинова, 1к1» (5095 м).
  5. Проверить на месте 18 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Академика Константинова, 1к15,09 км
  • Толубеевский пр., 8 к25,11 км
  • ул. Бутлерова, 11к45,83 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 150
  • Максимальный средний чековый поток: 902
  • Транспортных POI в 250 м: 3
  • Учебных POI в 300 м: 7
Исходный текст поста и ссылки 
Улица Шувалова, 16 / Петровский бульвар, 9
2015 год
1139 квартир
Эконом
Ставка - 318500
Площадь - 91 метр
32 кВт
Чеки:
Вольчик
Касса 1 - 680 чеков в 19:31, в среднем 902 чека.
Касса 2 - 180 чеков в 19:23, в среднем 203 чека.
Люди любят- 473 в 19:35, в среднем 595 чеков.
Шаверма Просто Вася - 38 чеков в 19:44, в среднем 83 чека.
Этлон кофе - 166 чеков в 19:47, в среднем 150 чеков. (Улица Шувалова, 11)
Мишки - 151 чек в 20:00, в среднем 174 чека.
Дед хо - 50 чеков в 20:10, в среднем 47 чеков.
Шаверно - 72 чека в 20:14, в среднем 91 чек.
Этлон - 18 чеков в 20:21, в среднем 45 чеков. (Улица Шувалова, 18 / Петровский бульвар, 8)
План:97.600
0: 72.600
Из +:
Огромная входная группа.
Полностью заселенный район.
Активный пеший трафик.
Из-:
Конкуренция.
Стоимость квартир:
Студия: 6.500.000 (26.2 м)
1 комната: 8.750.000 (44м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#13 · Май · score 66,3

Всеволожский проспект, 68

отдельно стоящее здание · локальный жилой объём не указан

Условно
Белое пятно сети: 13,38 кмАренда 11,8% планаИзбыточные 185 м²Низкая конкуренция: 8 POI
Аренда400 000 ₽2 162 ₽/м² · 185 м², собственник готов сдать часть
Площадь / мощность185 м²80 кВт
План113 300 ₽/день3,40 млн ₽/мес
Точка «0»87 700 ₽/день2,63 млн ₽/мес
Аренда / план11,8%запас до «0»: 22,6%
Конкурентное поле8 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

Нет близкой точки сети, рядом железнодорожная платформа и сильные чеки конкурентов. В текущем виде 185 м² и 400 тыс. ₽ избыточны; при делении примерно до 90–110 м² локация станет заметно привлекательнее.

Экономика50
Спрос66
Белое поле75
Сеть100
Помещение60
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Заказать план деления 185 м² и отдельно посчитать реальный поток от железнодорожной платформы до конкретной входной группы.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 400 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Проверить экономику компактного варианта 80–110 м² против текущих 185 м², включая деление, ремонт и отдельные коммуникации.
  6. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «ул. Областная, 3» (13385 м).
  7. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (8 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Областная, 313,38 км
  • ул. Бутлерова, 11к413,56 км
  • Пискарёвский пр., 25 к213,92 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 81
  • Максимальный средний чековый поток: 1136
  • Транспортных POI в 250 м: 7
  • Учебных POI в 300 м: 0
Исходный текст поста и ссылки 
Всеволожск, Всеволожский проспект, 68
Отдельно стоящее здание
400.000 ставка
185 метров (готовы сдать часть)
80 кВт
Чеки:
Хлебник
Касса 1
232 чека в 15:17, в среднем 340 чеков.
Касса 2
24 чека в 15:17, в среднем 24 чека.
Вольчик - 758 чеков в 15:34, в среднем 1136 чеков.
Цех 85 -
Касса 1 - 180 чеков в 15:42, 226 чеков в среднем.
Касса 2 - 9 чеков в 15:46, в среднем 20 чеков.
Шаверма Мясо буду - 43 чека в 15:53, в среднем 50 чеков.
Теремок
Кондитерская - 83 чека в 19:29, в среднем 81 чек.
Касса - 255 чеков в 19:30, в среднем 285 чеков.
План: 113.300
0: 87.700
Стоимость квартир:
1 комнатная квартира - 6980000 (54 метра)
2 комнатная квартира - 8500000 (72 метра)
Описание:
150 метров от платформы железнодорожной станции.
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#14 · Март · score 64,8

Выборгское шоссе, 17

комфорт · 2011 год · 568 жилых/апарт. единиц

Резерв
Белое пятно сети: 2,08 кмАренда 11,1% планаНизкая конкуренция: 8 POI
Аренда350 000 ₽3 182 ₽/м²
Площадь / мощность110 м²25 кВт
План105 000 ₽/день3,15 млн ₽/мес
Точка «0»80 000 ₽/день2,40 млн ₽/мес
Аренда / план11,1%запас до «0»: 23,8%
Конкурентное поле8 food POI4 продуктовых · 250 м

Вывод

Сильные чеки и свободная территория сети полезны, но 350 тыс. ₽ за 110 м² при локальном доме на 568 квартир требуют подтверждения внешнего трафика. Подходит только после точного подсчёта потока.

Экономика56
Спрос58
Белое поле78
Сеть85
Помещение65
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Разделить автомобильный и пешеходный трафик Выборгского шоссе; проверить безопасные переходы, остановки и возможность короткой парковки.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 350 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «Набережная реки Каменки, 15 к3» (2084 м).
  6. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (8 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Набережная реки Каменки, 15 к32,08 км
  • Толубеевский пр., 8 к22,58 км
  • Михайловская дорога, 14 к13,36 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 106
  • Максимальный средний чековый поток: 622
  • Транспортных POI в 250 м: 4
  • Учебных POI в 300 м: 3
Исходный текст поста и ссылки 
Выборгское шоссе 17
568 квартир
2011 год
Комфорт класс
350.000
110 метров
25  кВт
Цех 85 - 182 чека в 15:01, в среднем 268 чеков.
Вольчик - 382 в 15:14, в среднем 622 чека.
Baggins - 27 чеков в 15:20, в среднем 36 чеков.
Кофе Бон - 77 чеков в 15:25, в среднем 106 чеков.
Этлон - 64 чека в 16:09, в среднем 59 чеков.
План: 105.000
0: 80.000
Стоимость квартир:
Студия - 8.000.000 (33.9 м)
1 комната - 9.400.000 (45 м)
2 комнаты - 19.700.000 (76.6 м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#15 · Июль · score 64,6

Европейский проспект, 8 — Кудрово

эконом · 2016 год · 1595 жилых/апарт. единиц

Условно
Белое пятно сети: 2,03 кмТолько 12 кВтЖилой якорь: 1595 ед.
Аренда281 000 ₽4 003 ₽/м²
Площадь / мощность70.2 м²12 кВт · заявлена возможность увеличения
План100 000 ₽/день3,00 млн ₽/мес
Точка «0»73 300 ₽/день2,20 млн ₽/мес
Аренда / план9,4%запас до «0»: 26,7%
Конкурентное поле14 food POI7 продуктовых · 250 м

Вывод

Сильный заселённый Кудрово, активный трафик и отсутствие точки сети ближе 2 км. Текущие 12 кВт — технический стоп-фактор; в рейтинг попадает только при подтверждённом увеличении мощности.

Экономика69
Спрос58
Белое поле56
Сеть85
Помещение45
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Получить письменные ТУ на увеличение 12 кВт с ценой и сроком и только после этого считать жилой поток Европейского проспекта.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 281 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 12 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  4. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «ул. Областная, 3» (2029 м).
  5. Проверить на месте 14 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Областная, 32,03 км
  • ул. Дыбенко, 5 к33,30 км
  • Дальневосточный пр., 12 к24,39 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 148
  • Максимальный средний чековый поток: 570
  • Транспортных POI в 250 м: 2
  • Учебных POI в 300 м: 1
Исходный текст поста и ссылки 
Европейский 8
2016 год
1595 квартир
Эконом
Площадь - 70,2 метра
Ставка - 281.000
КВт 12 (есть возможность увеличения)
Чеки:
Хлебник - 313 чеков в 18:36, в среднем 325 чеков.
Цех 85 - 109 чеков в 18:38, в среднем 148 чеков.
Вольчик - 412 чеков в 18:41, в среднем 570 чеков.
Этлон кофе - 80 чеков в 18:52, в среднем 76 чеков.
Кофе Матч - 33 чека в 18:54, в среднем 40 чеков.
Чисто Бургерс - 11 чеков в 18:59, в среднем 26 чеков.
Булочная BONAP - 159 чеков в 19:05, в среднем 208 чеков.
Из +
ЖК полностью заселен.
В 60 метрах находится активный пешеходный переход.
Вдоль помещения идет активный трафик.
Из -
Большое количество конкурентов.
План: 100.000
0: 73.300
Стоимость квартир:
Студия - 6.900.000 (28.4 м)
1 комната - 13.490.000(62.2м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#16 · Февраль · score 63,4

Улица Маршала Захарова, 21 лит. А

отдельно стоящее здание · локальный жилой объём не указан

Резерв
Белое пятно сети: 5,55 кмАренда 12,6% планаНизкая конкуренция: 1 POI
Аренда428 000 ₽4 000 ₽/м²
Площадь / мощность107 м²20 кВт
План113 300 ₽/день3,40 млн ₽/мес
Точка «0»87 700 ₽/день2,63 млн ₽/мес
Аренда / план12,6%запас до «0»: 22,6%
Конкурентное поле1 food POI4 продуктовых · 250 м

Вывод

Белое пятно сети и почти пустое конкурентное поле привлекательны, но аренда 428 тыс. ₽, отсутствие сильного жилого якоря и ступени у торгового здания делают downside слишком большим.

Экономика46
Спрос53
Белое поле92
Сеть100
Помещение55
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Разделить пешеходный поток у входа и автомобильные визиты в отдельно стоящий торговый объект; зафиксировать видимость вывески, ступени и свободные парковочные места.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 428 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «Ветеранов пр., 185 к2» (5547 м).
  6. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (1 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Ветеранов пр., 185 к25,55 км
  • набережная Обводного канала, 138 к2АТ7,80 км
  • Пулковское шоссе, 14Д7,84 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 183
  • Максимальный средний чековый поток: 414
  • Транспортных POI в 250 м: 3
  • Учебных POI в 300 м: 3
Исходный текст поста и ссылки 
Улица Маршала Захарова, 21 лит А
Отдельно стоящее здание
107 метров
20 кВт
428.000
Чеки:
Хлебник
Касса 1 - 177 чеков в 14:40, в среднем 414 чеков.
Касса 2 - 5 чеков в 20:04, в среднем 13 чеков.
Лавка пекаря - 70 чеков в 14:59, в среднем 154 чека.
Пекарня на дровах - 115 чеков в 15:08, в среднем 212 чеков.
План: 113.300
0: 87.700
Геоинтеллект:
Суммарная численность населения в жилых домах - 6338 человек в радиусе 300 метров.
Квартиры:
1 комната - 8.570.000
2 комната - 13.600.000
Остановка:
160
333
83
243
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#17 · Май · score 63,1

Улица Академика Лебедева, 21

старый фонд · 19 жилых/апарт. единиц

Резерв
Аренда 6,4% планаВысокая конкуренция: 27 POI
Аренда170 000 ₽1 765 ₽/м²
Площадь / мощность96.3 м²22 кВт
План89 000 ₽/день2,67 млн ₽/мес
Точка «0»63 400 ₽/день1,90 млн ₽/мес
Аренда / план6,4%запас до «0»: 28,8%
Конкурентное поле27 food POI7 продуктовых · 250 м

Вывод

Очень хорошая аренда, метро, Военно-медицинская академия и вокзал дают несколько дневных сценариев спроса. Сдерживают плотная конкуренция и действующий UPPETIT примерно в 1,3 км.

Экономика89
Спрос49
Белое поле36
Сеть55
Помещение60
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Разделить потоки метро, вокзала, Военно-медицинской академии и больницы и определить, какая часть каждого проходит мимо входа.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 170 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Пройти пеший маршрут до «ул. Чапаева, 17 к2» (1310 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  5. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 27 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Чапаева, 17 к21,31 км
  • Большой Сампсониевский пр., 38-401,55 км
  • Кондратьевский пр., 18-201,63 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 103
  • Максимальный средний чековый поток: 324
  • Транспортных POI в 250 м: 18
  • Учебных POI в 300 м: 0
Исходный текст поста и ссылки 
Улица Академика Лебедева, 21
Старый фонд
19 квартир
Ставка - 170.000 (помещение от франчайзи)
КВт - 22  кВт
Метраж - 96,3 метра
Чеки:
Влаваше - 42 чека в 13:44, в среднем 60 чеков.
Домашняя еда - 12 чеков в 13:49, в среднем 103 чека.
Лавка пекаря - 91 чек в 14:20, в среднем 98 чеков.
Пельменная 1 - 95 чеков в 16:11, в среднем 171  чек.
Хлебник
Касса 1 - 237 чеков в 17:41, в среднем по 279 чеков. 35 смен
Касса 2 - 16 чеков в 14:44, в среднем 16 чеков. 28 смен.
Кофе Бон - 79 чеков в 14:29, в среднем 82 чека.
Кебаб 24 - 224 чека в 17:15, в среднем 147 чеков.
Кио - 358 чеков в 18:18, в среднем 324 чека.
План: 89.000
0: 63.400
Из +:
Напротив находится Военно-медицинская академия им. С.М. Кирова. В Военно-медицинской академии им. С.М. Кирова учится около
5000 студентов
.
Объект находится рядом с пешеходным переходом.
В 150 метрах от метро.
В пешей доступности от финляндского вокзала.
Остановка на 2 маршрута в 30 метрах.
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#18 · Апрель · score 62,6

1-я Красноармейская улица, 22

старый фонд · локальный жилой объём не указан

Резерв
Аренда250 000 ₽3 968 ₽/м² · заявлен торг
Площадь / мощность63 м²21 кВт
План95 000 ₽/день2,85 млн ₽/мес
Точка «0»70 000 ₽/день2,10 млн ₽/мес
Аренда / план8,8%запас до «0»: 26,3%
Конкурентное поле23 food POI4 продуктовых · 250 м

Вывод

Компактные 63 м², 21 кВт, Военмех, остановка у двери и БЦ дают хороший дневной сценарий. Конкуренция заметна, поэтому нужен почасовой замер и торг, но базовый профиль лучше большинства центральных объектов.

Экономика72
Спрос48
Белое поле48
Сеть70
Помещение75
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Сопоставить поток Военмеха и остановки у двери с расписанием занятий; провести отдельный замер в обычный вечер и выходной.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 250 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Пройти пеший маршрут до «ул. Киевская 6 к2» (1609 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  5. Проверить на месте 23 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Киевская 6 к21,61 км
  • ул. Парфёновская, 9 к11,61 км
  • набережная Обводного канала, 138 к2АТ1,96 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 112
  • Максимальный средний чековый поток: 286
  • Транспортных POI в 250 м: 10
  • Учебных POI в 300 м: 9
Исходный текст поста и ссылки 
1-я красноармейская 22
Старый фонд
63 метра
21 кВт
250.000 (есть торг)
Чеки:
Хлебник
1 касса - 250 чеков в 16:27, в среднем 286 чеков.
2 касса - 23 чека в 16:28, в среднем 33 чека.
Тили тесто - 145 чеков в 16:55, в среднем 147 чеков.
Теремок - 27 чеков в 17:03, в среднем 42 чека.
Baggins - 60 чеков в 17:07, в среднем 76 чеков.
Цех 85 - 198 чеков в 17:19, в среднем 249 чеков.
Из +:
Напротив находится Военмех имени Д.Ф. Устинова (5.500 студентов на очной форме обучения по данным 2020 года)
В 5 метрах находится остановка общественного транспорта на 4 маршрута.
Рядом находится БЦ «Измайловский»
План: 95.000
0: 70.000
Стоимость квартир:
1 комната - 19.600.000 (58.5м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#19 · Март · score 62,5

Набережная реки Смоленки, 3 к2

комфорт · 2015 год · 1834 жилых/апарт. единиц

Условно
Избыточные 160 м²Жилой якорь: 1834 ед.
Аренда260 000 ₽1 625 ₽/м²
Площадь / мощность160 м²20 кВт
План96 000 ₽/день2,88 млн ₽/мес
Точка «0»70 700 ₽/день2,12 млн ₽/мес
Аренда / план9,0%запас до «0»: 26,4%
Конкурентное поле9 food POI5 продуктовых · 250 м

Вывод

Большой жилой охват, умеренная ставка и полное остекление привлекательны, но 160 м² для формата избыточны. При делении до 80–100 м² объект мог бы подняться заметно выше.

Экономика71
Спрос51
Белое поле74
Сеть55
Помещение55
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Сделать два плана: текущие 160 м² и деление до 80–100 м²; проверить, можно ли сохранить самостоятельный вход, санузел и инженерные мощности.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 260 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Проверить экономику компактного варианта 80–110 м² против текущих 160 м², включая деление, ремонт и отдельные коммуникации.
  5. Пройти пеший маршрут до «Малый пр. Васильевского острова, 64 к1» (1295 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  6. Проверить на месте 9 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • Малый пр. Васильевского острова, 64 к11,29 км
  • Большой пр. Петроградской стороны, 21,60 км
  • пр. Добролюбова, 271,90 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 100
  • Максимальный средний чековый поток: 204
  • Транспортных POI в 250 м: 1
  • Учебных POI в 300 м: 3
Исходный текст поста и ссылки 
Смоленки 3к2
2015 год
626 квартир (рядом 1208)
Комфорт класс
160 метров
260.000
20 кВт
Было:
Baggins - 120 чеков в 17:16, в среднем 100 чеков. (На Ф7 116 чеков)
Цех 85 - 231 чек в 16:24, в среднем 204 чека.
Пекарня кондитерская - 23 чека в 17:55, в среднем 20 чеков.
ВВ - 45 место из 157.
Стало:
Baggins - 41 чек в 12:54, в среднем 81 чек.
Цех 85 - 117 чеков в 14:39, в среднем 156 чеков.
План: 96.000
0: 70.700
Стоимость квартир:
Студия - 9.990.000 (26.1 м )
1 комната - 14.000.000 (45 м)
2 комнаты - 20.590.000 (64,8 м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#20 · Май · score 61,3

Заставская улица, 30

бизнес · 2026 год · 96 жилых/апарт. единиц

Резерв
Аренда320 000 ₽4 267 ₽/м² · заявлен торг до 300–310 тыс.
Площадь / мощность75 м²18 кВт
План105 000 ₽/день3,15 млн ₽/мес
Точка «0»80 000 ₽/день2,40 млн ₽/мес
Аренда / план10,2%запас до «0»: 23,8%
Конкурентное поле10 food POI4 продуктовых · 250 м

Вывод

Рабочий спрос поддерживают БЦ и производства. Однако высокая ставка при всего 96 квартирах делает модель зависимой от будних обедов и слабее по вечерам и выходным.

Экономика61
Спрос57
Белое поле74
Сеть55
Помещение65
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Посчитать сотрудников БЦ и производств на начале смен, в обед и после работы, затем сделать контрольный замер вечером и в выходной.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 320 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Пройти пеший маршрут до «ул. Черниговская, 17» (1097 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  5. Проверить на месте 10 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Черниговская, 171,10 км
  • ул. Парфёновская, 9 к11,60 км
  • ул. Киевская 6 к21,62 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 132
  • Максимальный средний чековый поток: 682
  • Транспортных POI в 250 м: 2
  • Учебных POI в 300 м: 0
Исходный текст поста и ссылки 
Заставская 30
Бизнес класс
2026
96 квартир
75 метров
320.000 ( торг до 300-310)
18 квт
Чеки:
Кофе Бон - 71 в 14:08, в среднем 118 чеков.
Вольчик - 422 чека в 14:21, в среднем 682 чека.
Цех 85 - 191 чек в 14:24, в среднем 276 чеков.
Фаст фуд - 29 чеков в 14:28, в среднем 54 чека.
Пирожковая - 102 чека в 14:46, в среднем 80 чеков.
Этлон - 178 чеков в 14:50, в среднем 145 чеков.
Столовая - 6 чеков а 14:59, в среднем 62 чека . (Пробивают не все)
Хлебник - 168 чеков в 15:28, в среднем 448 чеков.
Taiga кофе - 9 чеков в 15:31, в среднем 23 чека.
Твоя шаверма  - 119 чеков в 15:20, в среднем 171 чеков.
Из +:
Более 15 БЦ в радиусе 500 метров.
Более 10 производственных корпусов в радиусе 500 метров.
В 350 метрах находится Колледж при СПБГУ.
В 510 метрах находится Санкт-Петербургский государственный университет ветеринарной медицины.
Наличие бюджетных учреждений.
План: 105.000
0: 80.000
Стоимость квартир:
1 комната - 23.045.003 (49 м)
2 комната - 33.435.192 (71.3 м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#21 · Июль · score 60,5

Улица Мира, 2 / Кронверкская улица, 11

старый фонд · локальный жилой объём не указан

Условно
Зона пересечения: 753 мАренда 5,4% планаВысокая конкуренция: 29 POI
Аренда196 000 ₽2 000 ₽/м²
Площадь / мощность98 м²30 кВт
План122 000 ₽/день3,66 млн ₽/мес
Точка «0»86 500 ₽/день2,60 млн ₽/мес
Аренда / план5,4%запас до «0»: 29,1%
Конкурентное поле29 food POI7 продуктовых · 250 м

Вывод

Кабинетная экономика сильная: низкая доля аренды, 30 кВт и высокие заявленные чеки поддержаны четырьмя БЦ, ИТМО, НИИ и малыми отелями. Но вход поднят по лестнице, жилого массива нет, а спрос может резко проседать вечером и в выходные — объект только условный до почасового замера.

Экономика92
Спрос56
Белое поле32
Сеть35
Помещение45
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Замерить отдельными потоками сотрудников четырёх БЦ, студентов ИТМО, посетителей НИИ/отелей и обычных прохожих: будний обед, вечер и контрольная суббота; отдельно считать отказ от входа из-за лестницы.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 196 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Льва Толстого, 4» (753 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 29 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Льва Толстого, 4753 м
  • Кронверкский пр., 75990 м
  • пр. Медиков, 5В1,14 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 96
  • Максимальный средний чековый поток: 431
  • Транспортных POI в 250 м: 3
  • Учебных POI в 300 м: 6
Исходный текст поста и ссылки 
Мира, 2 / Кронверкская улица, 11
Старый фонд
98 метров
196.000 ставка
30 кВт
Чеки:
Слой
Касса 1 - 34 чека в 13:58, в среднем 79 чеков в среднем.
Касса 2 - 154 чека в 14:03, в среднем 431 чек.
Касса 3 - 59 чеков в 14:18, в среднем 118 чеков.
Хлебник
Касса 1 - 105 чеков в 14:31, в среднем 9 чеков.
Касса 2 - 25 чеков в 14:35, в среднем 188 чеков.
Мирок - 25 чеков в 15:08, в среднем 25 чеков.
Baggins - 47 чеков в 15:12, в среднем 62 чека.
Unic - 78 чеков в 15:36
Цех 85
Касса 1 - 76 чеков в 15:44, в среднем 16 чеков.
Касса 2 - 46 чеков в 15:49, в среднем 161 чек.
Пылко - 47 чеков в 15:53, в среднем 113 чеков.
План: 122.000
0: 86.500
Работали 5 дней
Из +:
В радиусе 300 метров находится 4 БЦ, включая Сенатор.
В 400 метрах находится корпус ИТМО.
В локации присутствуют маленькие отели.
В 150 метрах находится - НИИ радиационной гигиены.
Из -:
Лестница
Отсутствие жилого массива
Маршруты:
230
14
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#22 · Апрель · score 60

Гражданский проспект, 15 к1

старый фонд · локальный жилой объём не указан

Условно
Зона пересечения: 921 мТолько 15 кВтНизкая конкуренция: 2 POI
Аренда240 000 ₽2 000 ₽/м²
Площадь / мощность120 м²15 кВт · заявлено увеличение до 30 кВт
План94 000 ₽/день2,82 млн ₽/мес
Точка «0»68 700 ₽/день2,06 млн ₽/мес
Аренда / план8,5%запас до «0»: 26,9%
Конкурентное поле2 food POI2 продуктовых · 250 м

Вывод

Низкая конкуренция, Политех, БЦ, НИИ и переход напротив дают несколько потоков. Сдерживают лестница, стартовые 15 кВт и UPPETIT примерно в 920 м — только после технического подтверждения и проверки зон продаж.

Экономика75
Спрос58
Белое поле88
Сеть35
Помещение60
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Замерить поток от Политеха, БЦ, НИИ и перехода непосредственно у двери и отдельно посчитать потерю конверсии из-за лестницы.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 240 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 15 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Бутлерова, 11к4» (921 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (2 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Бутлерова, 11к4921 м
  • ул. Академика Константинова, 1к11,74 км
  • ул. Богословская, 6 к12,00 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 163
  • Максимальный средний чековый поток: 225
  • Транспортных POI в 250 м: 5
  • Учебных POI в 300 м: 3
Исходный текст поста и ссылки 
Гражданский 15к1
Старый фонд
240.000 ставка
15 кВт (можно увеличить до 30)
120 метров
Чеки:
Городские кондитерские - 77 чеков в 12:25, в среднем 225 чеков.
Столовая - 76 чеков в 13:56, в среднем 101 чек.
Из +:
В 350 метрах начинается территория СПБПУ.
В радиусе 300 метров находится 3 Бизнес центра и 2 НИИ.
Напротив находятся 2 остановки общественного транспорта на 6 маршрутов.
Напротив помещения находится пешеходный переход.
В радиусе 700 метров находятся общежития.
Низкая конкуренция.
Угловое помещение.
Из -:
Присутствует лестница
Район - эконом класса
План: 94.000
0: 68.700
Стоимость квартир:
1 комната - 7.950.000 (31 м)
2 комнаты - 13.600.000 (48м)
Маршруты:
60
31
21
295
6
40
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#23 · Июнь · score 60

Ультрамариновая улица, 9 ст1

паркинг / жилой массив · локальный жилой объём не указан

Резерв
Зона пересечения: 877 мНизкая конкуренция: 5 POI
Аренда285 000 ₽2 714 ₽/м²
Площадь / мощность105 м²20 кВт
План98 300 ₽/день2,95 млн ₽/мес
Точка «0»72 300 ₽/день2,17 млн ₽/мес
Аренда / план9,7%запас до «0»: 26,4%
Конкурентное поле5 food POI4 продуктовых · 250 м

Вывод

Поток на въезде в жилой массив и соседние ПВЗ создают регулярные визиты. Экономика средняя, а действующий UPPETIT примерно в 880 м требует проверки зон продаж.

Экономика67
Спрос54
Белое поле84
Сеть35
Помещение65
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Нанести маршруты жителей, въезда в массив и ПВЗ и сопоставить их с зоной продаж ближайшего UPPETIT.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 285 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «Дальневосточный пр., 12 к2» (877 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (5 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Дальневосточный пр., 12 к2877 м
  • ул. Дыбенко, 5 к3987 м
  • ул. Фарфоровская, 7 к12,92 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 190
  • Максимальный средний чековый поток: 305
  • Транспортных POI в 250 м: 0
  • Учебных POI в 300 м: 1
Исходный текст поста и ссылки 
Ультрамариновая улица, 9 ст1
Паркинг
285.000 в месяц
105 метров
20 кВт
Чеки:
Все дома:
Касса 1 -  255 чеков в 16:51, в среднем 305 чеков.
Касса 2 - 74 чека в 16:57, в среднем 194 чека.
Теплого хлеба - 123 чека в 17:01, в среднем 190 чеков.
Булки - 148 чеков в 17:19, в среднем 196 чеков.
Baggins - 72 чека в 17:21, в среднем 84 чека.
Восточная кухня - 9 чек в 17:27, в среднем 11 чеков. (Чеки выдают не всем)
Узбекская кухня - 36 чеков в 17:33, в среднем 53 чека.
Посещаемость ПВЗ:
WB - +- 200 человек в день
OZON - 200-250 человек в день
План: 98.300
0: 72.300
Из +:
Объект находиться в 130 метрах от остановки общественного транспорта. (4 маршрута в обе стороны)
Объект находится на основном въезде  в большой жилой массив.
Объект находится на правильной стороне относительно пешеходного перехода и людей идущих из «Гипер Ленты» и «Максидом»
Стоимость квартир:
Студия - 9.500.000 (25.3м)
1 комната - 10.950.000 (31м)
2 комнаты - 20.240.000 (77.2 м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#24 · Июнь · score 60

Проспект 25 Октября, 47 — Гатчина

городской центр · локальный жилой объём не указан

Резерв
Зона пересечения: 788 мАренда 7,2% планаНизкая конкуренция: 7 POI
Аренда200 000 ₽1 695 ₽/м²
Площадь / мощность118 м²20 кВт
План92 000 ₽/день2,76 млн ₽/мес
Точка «0»65 300 ₽/день1,96 млн ₽/мес
Аренда / план7,2%запас до «0»: 29,0%
Конкурентное поле7 food POI8 продуктовых · 250 м

Вывод

Визуально сильная витрина, активная торговая линия и остановка у входа при низкой аренде. Главный стоп-фактор — действующий UPPETIT на Соборной примерно в 790 м в пределах небольшого рынка Гатчины.

Экономика85
Спрос52
Белое поле74
Сеть35
Помещение90
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Запросить фактические продажи UPPETIT на Соборной и проверить, остаётся ли отдельный поток у рассматриваемой торговой линии Гатчины.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 200 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Соборная, 2» (788 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (7 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Соборная, 2788 м
  • Ветеранов пр., 185 к229,87 км
  • ул. Среднерогатская, 11 к230,11 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 161
  • Максимальный средний чековый поток: 250
  • Транспортных POI в 250 м: 4
  • Учебных POI в 300 м: 3
Исходный текст поста и ссылки 
Гатчина, Проспект 25 Октября, 47
200.000 в месяц
20 кВт
118 метров
Чеки:
Цех 85 - 146 чеков в 18:20, в среднем 224 чека.
Теремок
Касса 1 - 171 чек в 16:11, в среднем 250 чеков.
Касса 2 - 72 чека в 16:13, в среднем 98 чеков
Касса 3 - 121 чек в 16:15, в среднем 39 чеков.
План: 92.000
0: 65.300
Из +:
В 10 метрах остановка общественного транспорта на 15 маршрутов.
Качественная входная группа с витринами.
Через дорогу находится начальная школа.
Маршруты:
25
527
517
7
3
431
К-631
К-18
8
К-100
4
529
К-18А
107
21
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#25 · Июнь · score 59

Малый проспект В.О., 77 / Наличная, 27

городская жилая · локальный жилой объём не указан

Не рекомендую
Зона пересечения: 920 м
Аренда271 600 ₽2 800 ₽/м²
Площадь / мощность97 м²18 кВт
План99 300 ₽/день2,98 млн ₽/мес
Точка «0»73 300 ₽/день2,20 млн ₽/мес
Аренда / план9,1%запас до «0»: 26,2%
Конкурентное поле15 food POI9 продуктовых · 250 м

Вывод

Горный институт и транспорт дают спрос, но лестница ухудшает конверсию take-away, конкуренция заметна, а UPPETIT находится примерно в 920 м.

Экономика70
Спрос69
Белое поле56
Сеть35
Помещение45
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Измерить конверсию лестницы, студенческий поток Горного института и маршруты к транспорту в одни и те же временные окна.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 271 600 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «Малый пр. Васильевского острова, 64 к1» (920 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Проверить на месте 15 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • Малый пр. Васильевского острова, 64 к1920 м
  • 26-я линия Васильевского острова, 15Б1,35 км
  • ул. Кораблестроителей, 32 к32,10 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 227
  • Максимальный средний чековый поток: 788
  • Транспортных POI в 250 м: 8
  • Учебных POI в 300 м: 7
Исходный текст поста и ссылки 
Малый В.О. проспект, 77 / Наличная улица, 27
97 метров
271.600 ставка
18 кВт
Чеки:
Кебаб 24 - 303 чека в 19:41, в среднем 227 чеков.
Вольчик - 730 чеков в 19:50, в среднем 788 чеков.
Север Метрополь - 7 чеков в 10:08, в среднем  88 чеков.
План: 99.300
0: 73.300
Из+:
Рядом находится «Горный институт»
Остановка на 13 маршрутов в 90 метрах
Остановка на 7 маршрутов в 65 метрах
Из -:
Лестница
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#26 · Апрель · score 58

Улица Фёдора Абрамова, 19 к1

эконом · 2015 год · 3530 жилых/апарт. единиц

Не рекомендую
Зона пересечения: 790 мАренда 14,6% планаНизкая конкуренция: 8 POIЖилой якорь: 3530 ед.
Аренда550 000 ₽4 074 ₽/м²
Площадь / мощность135 м²25 кВт
План125 200 ₽/день3,76 млн ₽/мес
Точка «0»100 000 ₽/день3,00 млн ₽/мес
Аренда / план14,6%запас до «0»: 20,1%
Конкурентное поле8 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

3530 квартир, метро, остановки и сильные чеки дают большой оборотный потенциал. Однако аренда около 14,6% плана, площадь 135 м² и UPPETIT примерно в 790 м создают слишком тяжёлый downside.

Экономика31
Спрос100
Белое поле75
Сеть35
Помещение70
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Разложить 3530 квартир по реальным входам и маршрутам к метро, затем сравнить их с зоной ближайшего UPPETIT.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 550 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Проверить экономику компактного варианта 80–110 м² против текущих 135 м², включая деление, ремонт и отдельные коммуникации.
  6. Получить фактические продажи и зоны доставки «Толубеевский пр., 8 к2» (790 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  7. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (8 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Толубеевский пр., 8 к2790 м
  • Набережная реки Каменки, 15 к34,75 км
  • Михайловская дорога, 14 к14,84 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 464
  • Максимальный средний чековый поток: 810
  • Транспортных POI в 250 м: 2
  • Учебных POI в 300 м: 2
Исходный текст поста и ссылки 
Федора Абрамова 19к1
Эконом
3530 квартир
2015 год
135 метров
25 кВт
550.000 ставка
Чеки:
Цех 85 - 64 чека в 10:11, в среднем 361 чек. (Рубцова 5)
Люди любят - 46 чеков в 10:13, в среднем 568 чеков. (Абрамова 19)
Вольчик - 111 чеков в 10:14, в среднем 810 чеков. (Абрамова 19)
Эталон - 26 чеков в 10:21, в среднем 83 чека.
Люди любят - 117 чеков в 10:33, в среднем 763 чека. (Абрамова 21)
Грузинская пекарня - 15 чеков в 11:33, в среднем 301 чек. (Абрамова 21)
ВВ - Топ 5 точек из списка
Из +:
Правильная сторона относительно метро и остановки на 7 маршрутов.
Большой жилой массив
Помещение находится на народной тропе.
В пешей доступности 3 школы и 3 садика.
ВВ хорошо торгует, что указывает на наличие денег у людей.
План: 125.200
0: 100.000
Стоимость квартир:
1 комната - 7.500.000 (33.5м)
2 комнаты - 12.300.000 (56м)
3 комнаты - 14.800.000 (78м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#27 · Март · score 57,5

Пионерская улица, 50

бизнес · 2018 год · 866 жилых/апарт. единиц

Не рекомендую
Аренда 11,4% планаНизкая конкуренция: 3 POI
Аренда364 000 ₽4 000 ₽/м²
Площадь / мощность91 м²18 кВт
План106 000 ₽/день3,18 млн ₽/мес
Точка «0»81 700 ₽/день2,45 млн ₽/мес
Аренда / план11,4%запас до «0»: 22,9%
Конкурентное поле3 food POI2 продуктовых · 250 м

Вывод

Бизнес-класс, заметная витрина и низкая локальная конкуренция поддерживают спрос. Ставка высока относительно плана, а UPPETIT уже есть примерно в 1,1 км; это резерв, а не первый выбор.

Экономика52
Спрос41
Белое поле91
Сеть55
Помещение70
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Замерить утренний, вечерний и выходной поток жителей бизнес-класса и проверить, видна ли входная группа с основного подхода.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 364 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Пройти пеший маршрут до «Левашовский пр., д.11/7 стр. 4» (1064 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  6. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (3 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • Левашовский пр., д.11/7 стр. 41,06 км
  • Большой пр. Петроградской стороны, 21,58 км
  • пр. Добролюбова, 271,99 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 80
  • Максимальный средний чековый поток: 114
  • Транспортных POI в 250 м: 1
  • Учебных POI в 300 м: 3
Исходный текст поста и ссылки 
Пионерская 50
866 квартир
Бизнес класс
2018 год
91 метр
18 кВт
364.000
Теплого хлеба - 91 чек в 15:56, в среднем 114 чеков.
Baggins - 49 чеков в 16:33, в среднем 66 чеков.
Забыли сахар - 38 чеков в 16:57, в среднем 86 чеков.
Волконский - 52 чека в 17:04, в среднем 74 чека.
План: 106.000
0: 81.700
Стоимость квартир:
1 комната - 27.800.000 (64 метра)
2 комнаты - 46.500.000 (98 метров)
3 комнаты - 61.900.000 (105 метров)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#28 · Апрель · score 55,2

Московский проспект, 25 — «Кампус 25»

бизнес-центр / кампус · локальный жилой объём не указан

Условно
Аренда 11,4% планаВысокая конкуренция: 37 POI
Аренда364 000 ₽7 000 ₽/м² · 7000 ₽/м² × 52 м²
Площадь / мощность52 м²18 кВт · 18 кВт обещано собственником
План106 000 ₽/день3,18 млн ₽/мес
Точка «0»81 000 ₽/день2,43 млн ₽/мес
Аренда / план11,4%запас до «0»: 23,6%
Конкурентное поле37 food POI5 продуктовых · 250 м

Вывод

Студенты и офисы создают сильный дневной спрос, но ставка 7000 ₽/м², высокая плотность еды и обещанная, а не действующая мощность делают помещение рискованным. Вечера и выходные могут быть заметно слабее.

Экономика53
Спрос78
Белое поле18
Сеть55
Помещение60
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Замерить студенческий поток в учебный будний день, субботу и период каникул, отдельно оценив вечерний спрос после закрытия вузов.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 364 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Пройти пеший маршрут до «ул. Киевская 6 к2» (1455 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  6. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 37 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Киевская 6 к21,46 км
  • ул. Парфёновская, 9 к11,62 км
  • Лиговский пр., 2321,86 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 245
  • Максимальный средний чековый поток: 1561
  • Транспортных POI в 250 м: 9
  • Учебных POI в 300 м: 7
Исходный текст поста и ссылки 
Пространство «
Кампус 25»
Московский проспект 25
Бизнес центр
52 метра
7000 за квадрат
18 кВт будет
Чеки:
Этлон кофе - 68 чеков в 16:41, в среднем 245 чеков.  (2 красноармейская 3 )
Люди любят -
Касса 1 - 203 чека в 17:12, в среднем 366 чека.
Столовая - 235 чеков в 17:14, в среднем 186 чеков.
Теремок - 217 чеков в 17:54, в среднем 310 чеков.
Хлебник - 419 чеков в 16:29, в среднем 394 чека.
Bland - 16 чеков в 14:37, в среднем 75 чеков. 280 средний чек.
Вольчик
Касса 1 - 340 чеков в 16:18, в среднемм 433 чека.
Касса 2 - 964 чека в 15:37, в среднем 1561 чеков.
Кручу верчу - 38 чеков в 15:41, в среднем 55 чеков.
Тили тесто - 110 чеков в 16:00, в среднем 120 чеков.
План: 106.000
0: 81.000
Институты рядом:
СПБГАСУ - 8800 студентов
Военмех - 6000 студентов
СПБГТи - 6000 студентов
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#29 · Февраль · score 55

Кушелевская дорога, 1 к2

эконом · 2019 год · 623 жилых/апарт. единиц

Не рекомендую
UPPETIT рядом: 650 мАренда 6,1% планаТолько 15 кВт
Аренда155 000 ₽1 802 ₽/м²
Площадь / мощность86 м²15 кВт · заявлена возможность увеличения
План85 300 ₽/день2,56 млн ₽/мес
Точка «0»60 000 ₽/день1,80 млн ₽/мес
Аренда / план6,1%запас до «0»: 29,7%
Конкурентное поле10 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

Низкая аренда и заметная витрина хороши, но чеки окружения слабые, мощность стартует с 15 кВт, а действующий UPPETIT на Богословской находится примерно в 650 м.

Экономика92
Спрос43
Белое поле71
Сеть20
Помещение75
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Одновременно замерить поток у помещения и у UPPETIT на Богословской, 6; запросить зоны доставки и почасовую выручку действующей точки.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 155 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 15 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Богословская, 6 к1» (650 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Проверить на месте 10 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Богословская, 6 к1650 м
  • ул. Грибалёвой 7 к1934 м
  • ул. Политехническая, 61,07 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 66
  • Максимальный средний чековый поток: 269
  • Транспортных POI в 250 м: 2
  • Учебных POI в 300 м: 2
Исходный текст поста и ссылки 
Кушелевская дорога 1 к2
2019 год
623 квартиры
Эконом
86 метров
155.000
15 кВт (можно увеличить)
Чеки:
Этлон - 70 чеков в 15:54, в среднем 128 чеков.
Мама приготовила - 15 чеков в 16:41, в среднем 25 чеков.
Теплого хлеба - 147 чеков в 16:59, в среднем 269 чеков. (Было 250)
Забыли сахар - 21 чек в 13:25, в среднем 49 чеков.
Влаваше - 12 чеков в 13:41, в среднем 42 чека.
Baggins - 43 чека в 13:48, в среднем 65 чеков.
Бирвайн - 25 чеков в 14:10, в среднем 67 чеков.
Север Метрополь - 68 чеков в 14:22, в среднем 121 чек.
План: 85.300
0: 60.000
Стоимость квартир:
1 комната - 10.400.000 (32 метра)
2 комнаты - 15.990.000 (51 метр)
3 комнаты - 23.250.000 (80 метров)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#30 · Март · score 55

Каштановая аллея, 3 — Кудрово

комфорт · 2015 год · 4270 жилых/апарт. единиц

Не рекомендую
UPPETIT рядом: 435 мНизкая конкуренция: 7 POIЖилой якорь: 4270 ед.
Аренда280 000 ₽3 457 ₽/м²
Площадь / мощность81 м²50 кВт
План98 000 ₽/день2,94 млн ₽/мес
Точка «0»72 700 ₽/день2,18 млн ₽/мес
Аренда / план9,5%запас до «0»: 25,8%
Конкурентное поле7 food POI4 продуктовых · 250 м

Вывод

Огромный жилой массив, 50 кВт, угловая витрина и сильные чеки формируют отличный спрос. Но действующий UPPETIT на Областной находится примерно в 435 м — сейчас это зона прямой каннибализации.

Экономика67
Спрос71
Белое поле80
Сеть8
Помещение85
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Сравнить маршруты жителей и зоны доставки с действующим UPPETIT на Областной, 3; без доказанного отдельного потока объект не продолжать.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 280 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Областная, 3» (435 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (7 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Областная, 3435 м
  • ул. Дыбенко, 5 к33,77 км
  • Дальневосточный пр., 12 к24,12 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 117
  • Максимальный средний чековый поток: 869
  • Транспортных POI в 250 м: 0
  • Учебных POI в 300 м: 2
Исходный текст поста и ссылки 
Каштановая 3
Комфорт класс
770 квартир (рядом еще 3500)
2015 год
81 метр
280.000
50 кВт
Чеки:
Люди любят - 518 чеков в 17:53, в среднем 724 чека.
Кондитерская promenade - 83 чека в 17:56, в среднем 62 чека.
Пекарня Хачипуридзе - 101 чек в 17:59, в среднем 117 чеков.
Baggins - 91 чек в 18:02, в среднем 100 чеков.
Вольчик - 720 чеков в 18:17, в среднем 869 чеков.
Хлебник - 339 чеков в 18:21, в среднем 346 чеков.
Шаверно - 130 чеков в 23:47, в среднем 90 чеков.
План: 98.000
0: 72.700
Стоимость квартир:
1 комната - 9.400.000 (39.8 м)
2 комнаты - 12.850.000 (61м)
3 комнаты - 16.150.000 (78.3 м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#31 · Июнь · score 55

Проспект Энгельса, 29

комфорт · 2024 год · 971 жилых/апарт. единиц

Не рекомендую
UPPETIT рядом: 457 мАренда 6,7% планаТолько 17 кВтНизкая конкуренция: 2 POI
Аренда180 000 ₽2 125 ₽/м²
Площадь / мощность84.7 м²17 кВт
План90 000 ₽/день2,70 млн ₽/мес
Точка «0»63 333 ₽/день1,90 млн ₽/мес
Аренда / план6,7%запас до «0»: 29,6%
Конкурентное поле2 food POI1 продуктовых · 250 м

Вывод

Почти идеальные локальные цифры: низкая ставка, новый ЖК и слабая конкуренция. Но действующий UPPETIT на Манчестерской находится примерно в 460 м — без данных его продаж открываться нельзя.

Экономика89
Спрос49
Белое поле90
Сеть8
Помещение75
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. До продолжения запросить зоны продаж и почасовую выручку UPPETIT на Манчестерской и Светлановском; расстояния слишком малы для кабинетного решения.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 180 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 17 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Манчестерская, 3» (457 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (2 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Манчестерская, 3457 м
  • Светлановский пр., 8 ст1591 м
  • ул. Политехническая, 62,21 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 103
  • Максимальный средний чековый поток: 302
  • Транспортных POI в 250 м: 3
  • Учебных POI в 300 м: 1
Исходный текст поста и ссылки 
Энгельса 29
Комфорт класс
971 квартира
2024 год
Ставка - 180.000
84,7 метров
17 кВт
Чеки:
Фабрика
Касса 1 - 124 чека в 17:16, в среднем 103 чека.
Касса 2 - 139 чеков в 17:20, в среднем 129 чеков.
Коржов - 28 чеков в 14:51, в среднем 54 чека. (Только открылись)
Этлон - 69 чеков в 14:27, в среднем 124 чека.
Латерна - 12 чеков в 14:32, в среднем 44 чека.
Coffe Bon - 38 чеков в 14:56, в среднем 77 чеков.
Теремок - 132 чека в 14:58, в среднем 302 чека.
Из +:
Напротив остановки (3 автобуса, 2 трамвая)
В пешей доступности 2 БЦ
Студенты из лицея
Слабая конкуренция
План: 90.000
0: 63.333
Стоимость квартир:
Студия - 8.260.000 (26 метров)
1 комнатная - 11.850.000 (36.2 метров)
2 комнатная - 19.287.520 (70,9 метров)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#32 · Июль · score 55

Каменноостровский проспект, 55

старый фонд · локальный жилой объём не указан

Не рекомендую
UPPETIT рядом: 470 м
Аренда280 000 ₽4 179 ₽/м²
Площадь / мощность67 м²19 кВт
План94 000 ₽/день2,82 млн ₽/мес
Точка «0»68 300 ₽/день2,05 млн ₽/мес
Аренда / план9,9%запас до «0»: 27,3%
Конкурентное поле9 food POI4 продуктовых · 250 м

Вывод

Компактная площадь, остановка и вузы создают хороший спрос. Однако действующий UPPETIT находится примерно в 470 м, поэтому без особого территориального обоснования объект исключается.

Экономика67
Спрос83
Белое поле76
Сеть8
Помещение65
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Запросить зоны доставки и фактические продажи ближайшего UPPETIT в радиусе 470 м; без отдельного кластера спроса объект исключить.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 280 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «пр. Медиков, 5В» (470 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Проверить на месте 9 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • пр. Медиков, 5В470 м
  • Аптекарский пр., 5717 м
  • ул. Льва Толстого, 4749 м

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 327
  • Максимальный средний чековый поток: 820
  • Транспортных POI в 250 м: 4
  • Учебных POI в 300 м: 5
Исходный текст поста и ссылки 
Каменноостровский проспект, 55 / улица Профессора Попова, 29
Старый фонд
Ставка - 280.000
Площадь - 67 метров
19 кВт
Чеки:
Цех 85 - 212 чеков в 15:28, в среднем 327 чеков.
Этлон - 32 чека в 15:35, в среднем 78 чеков.
Вольчик - 504 чека в 15:41, в среднем 820 чеков.
План: 94.000
0: 68.300
Из+:
Напротив находится остановка на 5 маршрутов.
В 600 метрах находится Общежитие ИТМО.
В 600 метрах находится БЦ Сенатор.
В 300 метрах находится Санкт-Петербургский государственный химико-фармацевтический университет.
В 1 километре находится Петростат.
Белоостровская 7
В 900 метрах находится РАНХиГС.
Из-:
Открыться вместо Цех 85 было бы приятнее.
Маршруты:
34
76
227
1
46
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#33 · Июль · score 55

Белоостровская улица, 7 ст1

комфорт · 2023 год · 535 жилых/апарт. единиц

Не рекомендую
UPPETIT рядом: 444 мНизкая конкуренция: 7 POI
Аренда240 000 ₽2 553 ₽/м²
Площадь / мощность94 м²25 кВт
План90 000 ₽/день2,70 млн ₽/мес
Точка «0»64 600 ₽/день1,94 млн ₽/мес
Аренда / план8,9%запас до «0»: 28,2%
Конкурентное поле7 food POI3 продуктовых · 250 м

Вывод

Технически и экономически помещение нормальное, рядом общежития и БЦ. Но UPPETIT на Белоостровской, 12 находится примерно в 440 м по прямой — это явная каннибализация.

Экономика74
Спрос49
Белое поле82
Сеть8
Помещение65
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Сопоставить почасовую выручку и клиентскую географию UPPETIT на Белоостровской, 12 с маршрутами общежитий и БЦ.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 240 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Белоостровская, 12» (444 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (7 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Белоостровская, 12444 м
  • Большой Сампсониевский пр., 69 к3503 м
  • ул. Александра Матросова, 8 к1817 м

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 190
  • Максимальный средний чековый поток: 303
  • Транспортных POI в 250 м: 2
  • Учебных POI в 300 м: 3
Исходный текст поста и ссылки 
Белоостровская улица, 7 ст1
2023 год
535 квартир
Комфорт класс
240.000
94 метра
25 кВт
Чеки:
Шаверма - 138 чеков в 17:56, в среднем 190 чеков.
Хлебник
Касса 1 - 259 чеков в 18:14, в среднем 303 чека.
Касса 2 - 45 чеков в 18:15, в среднем 64 чека.
План: 90.000
0: 64.600
Из +:
Рядом находятся 4 общежития ЛЭТИ и 1 общежитие Бонч-Бруевича.
Рядом находятся 3 БЦ
В Шаверме 190 чеков в среднем. (Стандартная шаверма стоит 360 рублей)
Из-:
Есть опасения за Белоостровскую 12.
Магазин находится в 700 метрах и 1008 шагах от предлагаемого помещения.
Как аргумент привожу ситуацию с БС69 и АМ8. Точки находятся в 600 метрах и  846 шагах друг от друга. Обе точки чувствуют себя нормально.
Стоимость квартир:
Студия - 13.500.000 (30.6м)
3 комнатная - 37.800.000 (90м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#34 · Июль · score 55

Проспект Маршала Блюхера, 9 к1

эконом+ · 2016 год · 1746 жилых/апарт. единиц

Не рекомендую
UPPETIT рядом: 674 мНизкая конкуренция: 4 POIЖилой якорь: 1746 ед.
Аренда240 000 ₽2 105 ₽/м²
Площадь / мощность114 м²20 кВт
План93 000 ₽/день2,79 млн ₽/мес
Точка «0»68 000 ₽/день2,04 млн ₽/мес
Аренда / план8,6%запас до «0»: 26,9%
Конкурентное поле4 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

Жилой спрос и аренда приемлемы, но нет сильных дневных якорей, фасад частично перекрывают машины, а UPPETIT на Богословской находится примерно в 670 м.

Экономика74
Спрос58
Белое поле78
Сеть20
Помещение60
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Проверить видимость фасада при полной парковке и запросить продажи UPPETIT на Богословской для оценки пересечения зон.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 240 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Богословская, 6 к1» (674 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (4 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Богословская, 6 к1674 м
  • Кондратьевский пр., 68 к41,05 км
  • ул. Грибалёвой 7 к11,26 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 100
  • Максимальный средний чековый поток: 299
  • Транспортных POI в 250 м: 2
  • Учебных POI в 300 м: 0
Исходный текст поста и ссылки 
Маршала блюхера 9 к1
2016 год
Эконом +
576 квартир (1170 в соседнем)
114 метров
240.000 ставка
20 кВт
Все дома - 294 чека в 20:22, в среднем 299 чеков.
Не делись - 41 чек в 20:26, в среднем 70 чеков.
Эталон - 118 чеков в 20:24, в среднем 113 чеков.
Русская кухня - 75 чеков в 17:28, в среднем 43 чека.
Грузинская пекарня - 18 чеков в 17:36, в среднем 47 чеков.
Шаверлэнд - 56 чеков в 15:07, в среднем 102 чека.
Хлебчик - 58 чеков в 15:28, в среднем 98 чеков.
Хлебник
Касса 1 - 209 чеков в 17:30, в среднем 261 чек.
Касса 2 - 14 чеков в 8:53, в среднем 38 чеков.
Всего 299 чеков в среднем.
Теремок - 104 чека в 21:27, в среднем 108 чеков.
Из +:
Большой заселенный жилой массив
В 90 метрах остановка общественного транспорта на 7 маршрутов
Первая линия
Хорошие чеки у Этлона
В 400 метрах находится лицей 179 метров.
Из -:
Нет подкрепления в виде БЦ и Вузов
Конкуренция
План: 93.000
0: 68.000
Стоимость квартир:
1 комната - 10.000.000 (38,4)
2 комнаты - 16.000.000 (64,1)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#35 · Июнь · score 54,3

Московский проспект, 35 — вариант 180 м²

старый фонд · локальный жилой объём не указан

Условно
Избыточные 180 м²Высокая конкуренция: 37 POI
Аренда260 000 ₽1 444 ₽/м²
Площадь / мощность180 м²30 кВт
План95 700 ₽/день2,87 млн ₽/мес
Точка «0»70 000 ₽/день2,10 млн ₽/мес
Аренда / план9,1%запас до «0»: 26,9%
Конкурентное поле37 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

Ставка низкая относительно площади, но 180 м² для формата избыточны, а вокруг очень высокая концентрация еды. Интересен только после деления помещения или пересмотра планировки.

Экономика71
Спрос54
Белое поле17
Сеть55
Помещение50
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Сравнить деление 180 м² с вариантом #1710 на 105 м²; проверить независимые коммуникации и стоимость строительных работ.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 260 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Проверить экономику компактного варианта 80–110 м² против текущих 180 м², включая деление, ремонт и отдельные коммуникации.
  5. Пройти пеший маршрут до «ул. Киевская 6 к2» (1243 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  6. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 37 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Киевская 6 к21,24 км
  • ул. Парфёновская, 9 к11,44 км
  • Лиговский пр., 2321,71 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 146
  • Максимальный средний чековый поток: 540
  • Транспортных POI в 250 м: 6
  • Учебных POI в 300 м: 5
Исходный текст поста и ссылки 
Московский проспект, 35
Старый фонд
180 метров
260.000
30 кВт
Чеки:
Синабон - 56 чеков в 15:05, в среднем 105 чеков.
Slurp Ramen - 48 чеков в 15:13, в среднем 126 чеков в среднем.
Этлон - 68 чеков в 16:41, в среднем 245 чеков.
Теплого хлеба -
Касса 1 - 105 чеков в 15:31, в среднем 146 чеков.
Касса 2 - 9 чеков в 13:06, в среднем 54 чека.
Касса 3 - 168 чеков в 15:35, в среднем 252 чека.
Каржов - 121 чек в 15:44, в среднем 206 чеков.
Столовая «Кушать подано» - 453 чека в 15:56, в среднем 540 чеков.
Тили тесто - 26 чеков в 15:20, в среднем 105 чеков.
План: 95.700
0: 70.000
Институты рядом:
СПБГАСУ - 8800 студентов
Военмех - 6000 студентов
СПБГТи - 6000 студентов
СПБГИК - 1400 студентов
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#36 · Июнь · score 52

ЖК «Палацио», 26-я линия В.О., 7

комфорт · 2019 год · 2692 жилых/апарт. единиц

Не рекомендую
UPPETIT рядом: 480 мЖилой якорь: 2692 ед.
Аренда250 000 ₽3 333 ₽/м²
Площадь / мощность75 м²18 кВт
План97 200 ₽/день2,92 млн ₽/мес
Точка «0»71 000 ₽/день2,13 млн ₽/мес
Аренда / план8,6%запас до «0»: 27,0%
Конкурентное поле16 food POI3 продуктовых · 250 м

Вывод

ЖК большой и платёжеспособный, но официальный UPPETIT на 26-й линии находится примерно в 480 м. Риск прямой каннибализации перевешивает хорошие базовые показатели.

Экономика74
Спрос71
Белое поле64
Сеть8
Помещение60
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Запросить продажи, доставку и клиентские адреса UPPETIT на 26-й линии и построить сценарий каннибализации новой точки в радиусе 480 м.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 250 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «26-я линия Васильевского острова, 15Б» (480 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Проверить на месте 16 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • 26-я линия Васильевского острова, 15Б480 м
  • Малый пр. Васильевского острова, 64 к11,32 км
  • набережная Обводного канала, 138 к2АТ2,50 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 120
  • Максимальный средний чековый поток: 1392
  • Транспортных POI в 250 м: 8
  • Учебных POI в 300 м: 1
Исходный текст поста и ссылки 
ЖК Палацио, 26-я линия В.О., 7 / 25-я линия В.О., 8 лит Б
2019 год
Комфорт класс
2692 квартиры
18 кВт
75 метров
250.000
Цех 85 - 151 чек в 14:42, в среднем 179 чеков.
Тут пекут - 25 чеков в 14:59, в среднем 37 чеков.
Хлебник - 501 чек в 15:50, в среднем 475 чеков в среднем.
Кебаб 24 - 76 чеков в 16:09, в среднем 89 чеков.
Теремок - 19 чеков в 16:40, в среднем 120 чеков.
Этлон кофе - 51 чек в 15:43, в среднем 77 чеков.
Теплого хлеба - 259 чеков в 16:20, в среднем 249 чеков.
Вольчик - 967 чеков в 16:25, в среднем 1392 чека.
Фудзилла - 42 чека в 16:38, в среднем 82 чека.
План: 97.200
0: 71.000
Стоимость квартир:
1 комната - 18.800.000 (37.4м)
2 комната - 22.300.000 (55.7 м)
3 комнаты - 32.600.000 (95.4 м)
Рядом с помещением находится ближайший вход на закрытую территорию ЖК.
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#37 · Июнь · score 51,3

Измайловский бульвар, 1 к2

апартаменты · 2023 год · 1220 жилых/апарт. единиц

Не рекомендую
Зона пересечения: 701 мВысокая конкуренция: 54 POIЖилой якорь: 1220 ед.
Аренда270 000 ₽3 176 ₽/м²
Площадь / мощность85 м²18 кВт
План99 300 ₽/день2,98 млн ₽/мес
Точка «0»73 300 ₽/день2,20 млн ₽/мес
Аренда / план9,1%запас до «0»: 26,2%
Конкурентное поле54 food POI3 продуктовых · 250 м

Вывод

Угловое помещение и сквозной проход через апарт-комплекс полезны, но вокруг максимальная плотность еды, а ближайшая точка сети примерно в 700 м. Риск высокий при средней экономике.

Экономика70
Спрос45
Белое поле15
Сеть35
Помещение80
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Разделить уличный поток и внутренний проход через апарт-комплекс; проверить, остаётся ли проход открытым вечером и круглогодично.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 270 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Парфёновская, 9 к1» (701 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 54 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Парфёновская, 9 к1701 м
  • ул. Киевская 6 к21,18 км
  • набережная Обводного канала, 138 к2АТ1,44 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 119
  • Максимальный средний чековый поток: 119
  • Транспортных POI в 250 м: 7
  • Учебных POI в 300 м: 0
Исходный текст поста и ссылки 
Измайловский бульвар, 1 к2 ст1
Сдан в 4 квартале 2023 года
1220 апартаментов
Апартаменты
270.000
85 метров
18 кВт
Чеки:
Baggins - 142 чека в 15:58, в среднем 119 чеков.
Текстура - 231 чек в 16:07
План: 99.300
0: 73.300
Из +:
Сквозной проход через Апартаменты
Угловое помещение
Стоимость апартаментов:
От 3500 до 5000 за ночь
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#38 · Июнь · score 49,3

Московский проспект, 37а

отдельно стоящее здание · локальный жилой объём не указан

Не рекомендую
Аренда 12,1% планаВысокая конкуренция: 38 POI
Аренда400 000 ₽5 000 ₽/м²
Площадь / мощность80 м²50 кВт
План110 000 ₽/день3,30 млн ₽/мес
Точка «0»83 300 ₽/день2,50 млн ₽/мес
Аренда / план12,1%запас до «0»: 24,3%
Конкурентное поле38 food POI7 продуктовых · 250 м

Вывод

Отдельное здание, участок и 50 кВт позволяют сделать заметный флагман, но аренда и будущий CAPEX высоки, а Московский проспект здесь уже сильно перегрет общепитом.

Экономика51
Спрос56
Белое поле15
Сеть55
Помещение70
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Получить предварительную смету CAPEX для отдельного здания: вентиляция, сети, электрика, фасад, благоустройство и парковка.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 400 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Пройти пеший маршрут до «ул. Киевская 6 к2» (1200 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  6. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 38 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Киевская 6 к21,20 км
  • ул. Парфёновская, 9 к11,39 км
  • Лиговский пр., 2321,70 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 126
  • Максимальный средний чековый поток: 698
  • Транспортных POI в 250 м: 8
  • Учебных POI в 300 м: 6
Исходный текст поста и ссылки 
Московский проспект, 37а
Отдельно стоящее здание с участком.
400.000 в месяц
80 метров
50 кВт
Участок 450 метров
Чеки:
Синабон - 56 чеков в 15:05, в среднем 105 чеков.
Slurp Ramen - 48 чеков в 15:13, в среднем 126 чеков в среднем.
Этлон - 68 чеков в 16:41, в среднем 245 чеков.
Теплого хлеба -
Касса 1 - 105 чеков в 15:31, в среднем 146 чеков.
Касса 2 - 9 чеков в 13:06, в среднем 54 чека.
Касса 3 - 168 чеков в 15:35, в среднем 252 чека.
Коржов - 121 чек в 15:44, в среднем 206 чеков.
Тили тесто - 26 чеков в 15:20, в среднем 105 чеков.
Люди любят - 212 чеков в 15:11, в среднем 698 чеков. ( Московский проспект, 43 / 6-я Красноармейская улица, 2-4 лит В)
Щегол - 28 чеков в 15:47, в среднем 44 чека
Север Метрополь - 85 чеков в 16:02, в среднем 114 чеков.
План: 110.000
0: 83.300
Из +:
Рядом находятся:
СПБГАСУ - 8800 студентов
Военмех - 6000 студентов
СПБГТи - 6000 студентов
СПБГИК - 1400 студентов
Администрация
Консульство
Отель Cosmos Санкт - Петербург
БЦ Сенатор
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#39 · Май · score 49,2

Заневский проспект, 73 — Ладожский вокзал

вокзал · локальный жилой объём не указан

Не рекомендую
UPPETIT рядом: 669 мВысокая конкуренция: 29 POI
Аренда359 000 ₽4 488 ₽/м²
Площадь / мощность80 м²20 кВт
План110 000 ₽/день3,30 млн ₽/мес
Точка «0»84 000 ₽/день2,52 млн ₽/мес
Аренда / план10,9%запас до «0»: 23,6%
Конкурентное поле29 food POI10 продуктовых · 250 м

Вывод

У вокзала есть сильный пленённый поток, но ставка высокая, модель зависит от условий аренды внутри транспортного узла, а действующий UPPETIT находится примерно в 670 м. Это специальный вокзальный формат, а не обычная жилая точка.

Экономика57
Спрос63
Белое поле27
Сеть20
Помещение65
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Пройти пассажирский маршрут внутри Ладожского вокзала и получить правила доступа, часы работы, разгрузку и договорные ограничения вокзального формата.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 359 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «пр. Энергетиков, 8 к1» (669 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 29 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • пр. Энергетиков, 8 к1669 м
  • ул. Магнитогорская, 11,43 км
  • ул. Стахановцев, 11,97 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 101
  • Максимальный средний чековый поток: 205
  • Транспортных POI в 250 м: 17
  • Учебных POI в 300 м: 1
Исходный текст поста и ссылки 
Заневский проспект, 73
Ладожский вокзал  (Зал ожиданий межгород)
359.000 в месяц
80 метров
20 кВт
Чеки:
Влюби - 87 чеков в 17:04, в среднем  110 чеков.
Столовая 24 - 117 чеков в 17:11, в среднем 101 чек.
Cofix- 207 чеков в 17:15, в среднем 205 чеков.
Subway - 140 в 17:22,в среднем 197 чеков.
Кафе домашняя кухня - 44 чека в 17:28, в среднем 55 чеков.
Продукты (предполагаемое помещение) - 69 чеков в 17:55, в среднем 97 чеков.
Шаверма - 83 чека в 18:01, в среднем 55 чеков.
План: 110.000
0: 84.000
Доп информация:
По данным 2025 года за 10 месяцев ладожский вокзал обслужил 2.4 млн человек.
Также известно, что
каждый час услугами Ладожского вокзала пользуются 600 человек
.
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#40 · Апрель · score 48,2

Кирочная улица, 32–34

старый фонд · 108 жилых/апарт. единиц

Не рекомендую
Аренда 11,3% планаТолько 15 кВтВысокая конкуренция: 38 POI
Аренда360 000 ₽3 025 ₽/м²
Площадь / мощность119 м²15 кВт · заявлена возможность увеличения
План106 000 ₽/день3,18 млн ₽/мес
Точка «0»80 700 ₽/день2,42 млн ₽/мес
Аренда / план11,3%запас до «0»: 23,9%
Конкурентное поле38 food POI8 продуктовых · 250 м

Вывод

Остановка, вуз и БЦ полезны, но высокая аренда, 119 м², 15 кВт и крайне насыщенное центральное окружение оставляют мало запаса на ошибку.

Экономика54
Спрос52
Белое поле15
Сеть55
Помещение55
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Посчитать проходящий поток от остановки, вуза и БЦ и одновременно зафиксировать очереди и цены у ближайших конкурентов.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 360 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 15 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  5. Пройти пеший маршрут до «Дегтярный пер., 1 лит Б» (1180 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  6. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 38 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • Дегтярный пер., 1 лит Б1,18 км
  • Набережная канала Грибоедова, 152,21 км
  • Кондратьевский пр., 18-202,34 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 115
  • Максимальный средний чековый поток: 388
  • Транспортных POI в 250 м: 6
  • Учебных POI в 300 м: 5
Исходный текст поста и ссылки 
ул. Кирочная, д.32-34
Старый фонд
108 квартир
360.000
119 метров
15 кВт (можно увеличить)
Этлон - 85 чеков в 12:05, в среднем 121 чек.
Милти - 29 чеков в 12:09, в среднем 38 чеков.
Хлебник -
1 касса - 284 чека в 12:19, в среднем 69 чеков.
2 касса - 8 чеков в 8:58, в среднем 388 чеков.
Цех 85 - 150 чеков в 12:36, в среднем 273 чека.
Кондитерская ИВ - 21 чек в 13:26, в среднем 42 чека.
Пышки - кулинария - 78 чеков в 13:34, в среднем 115 чеков.
Шаверно - 36 чеков в 13:55, в среднем 141 чек.
Blend Coffee - 26 чеков в 14:04, в среднем 60 чеков.
Из +:
Объект находится в 35 метрах от остановки общественного транспорта. (3 маршрута)
Объект находится на правильной стороне относительно метро.
Рядом находится корпус СПБГУ Экономический факультет.
В 150 метрах находится БЦ Преображенский.
Рядом находится школа.
План: 106.000
0: 80.700
Стоимость квартир:
3 комнаты - 39.900.000 (118 м)
6 комнат - 39.250.000 (157 м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#41 · Май · score 47,4

Московский проспект, 35 — вариант 105 м²

старый фонд · локальный жилой объём не указан

Не рекомендую
Аренда 11,8% планаВысокая конкуренция: 37 POI
Аренда400 000 ₽3 810 ₽/м²
Площадь / мощность105 м²25 кВт
План113 400 ₽/день3,40 млн ₽/мес
Точка «0»87 700 ₽/день2,63 млн ₽/мес
Аренда / план11,8%запас до «0»: 22,7%
Конкурентное поле37 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

Учебный и обеденный спрос сильный, но вариант 105 м² дорогой: аренда съедает 11,8% плана, а окружение крайне насыщено едой. Второй вариант в этом же доме экономически лучше.

Экономика50
Спрос54
Белое поле17
Сеть55
Помещение55
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Сравнить этот вариант 105 м² с вариантом 180 м² в том же доме по видимости, входу, полезной площади и полной стоимости владения.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 400 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Пройти пеший маршрут до «ул. Киевская 6 к2» (1243 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.
  6. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 37 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Киевская 6 к21,24 км
  • ул. Парфёновская, 9 к11,44 км
  • Лиговский пр., 2321,71 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 146
  • Максимальный средний чековый поток: 540
  • Транспортных POI в 250 м: 6
  • Учебных POI в 300 м: 5
Исходный текст поста и ссылки 
Московский проспект 35
Старый фонд
105 метров
400.000
25 кВт
Чеки:
Синабон - 56 чеков в 15:05, в среднем 105 чеков.
Slurp Ramen - 48 чеков в 15:13, в среднем 126 чеков в среднем.
Этлон - 68 чеков в 16:41, в среднем 245 чеков.
Теплого хлеба -
Касса 1 - 105 чеков в 15:31, в среднем 146 чеков.
Касса 2 - 9 чеков в 13:06, в среднем 54 чека.
Касса 3 - 168 чеков в 15:35, в среднем 252 чека.
Каржов - 121 чек в 15:44, в среднем 206 чеков.
Столовая «Кушать подано» - 453 чека в 15:56, в среднем 540 чеков.
Тили тесто - 26 чеков в 15:20, в среднем 105 чеков.
План:113.400
0:87.700
Институты рядом:
СПБГАСУ - 8800 студентов
Военмех - 6000 студентов
СПБГТи - 6000 студентов
СПБГИК - 1400 студентов
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#42 · Июль · score 46,2

Лиговский проспект, 130

старый фонд · локальный жилой объём не указан

Не рекомендую
Зона пересечения: 969 мАренда 11,7% планаВысокая конкуренция: 29 POI
Аренда385 000 ₽3 500 ₽/м²
Площадь / мощность110 м²30 кВт
План110 000 ₽/день3,30 млн ₽/мес
Точка «0»83 300 ₽/день2,50 млн ₽/мес
Аренда / план11,7%запас до «0»: 24,3%
Конкурентное поле29 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

Метро, БЦ и общежития дают огромный поток, но ставка высокая, часть людей транзитная, конкуренция плотная и UPPETIT уже есть примерно в километре.

Экономика53
Спрос49
Белое поле28
Сеть35
Помещение60
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Разделить транзит метро и вокзала от людей, готовых остановиться у входа; посчитать поток БЦ и общежитий по часам.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 385 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Получить фактические продажи и зоны доставки «Лиговский пр., 232» (969 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  6. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 29 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • Лиговский пр., 232969 м
  • ул. Кременчугская, 13 к11,32 км
  • Волковский пр., 302,00 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 102
  • Максимальный средний чековый поток: 411
  • Транспортных POI в 250 м: 5
  • Учебных POI в 300 м: 3
Исходный текст поста и ссылки 
Лиговский проспект 130
Старый фонд
Площадь - 110 метров
Мощность - 30 кВт
Ставка - 385.000
Чеки:
Дед Хо - 67 чеков в 16:20, в среднем 103 чека.
Кио - 379 чеков в 16:47, в среднем 411 чеков.
Этлон - 55 чеков в 16:48, в среднем 61 чек.
Свежая выпечка - 115 чеков в 16:42, в среднем 101 чек.
План: 110.000
0: 83.300
Из+:
В радиусе 300 метров находится 5 бизнес центров.
80 метров до метро «Обводный канал»
В радиусе 100 метров находится 2 общежития.
Активный трафик.
Из-:
Присутствует конкуренция.
Часть трафика  -  транзит
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
#43 · Июль · score 42,0

Московский проспект, 6

старый фонд · локальный жилой объём не указан

Не рекомендую
Зона пересечения: 971 мАренда 13,8% планаВысокая конкуренция: 86 POI
Аренда470 000 ₽3 917 ₽/м²
Площадь / мощность120 м²36 кВт
План113 300 ₽/день3,40 млн ₽/мес
Точка «0»87 700 ₽/день2,63 млн ₽/мес
Аренда / план13,8%запас до «0»: 22,6%
Конкурентное поле86 food POI12 продуктовых · 250 м

Вывод

Потенциально максимальный оборот, но худший downside: 470 тыс. ₽ аренды, план выше среднего оборота сети, около 86 точек еды в 250 м и UPPETIT примерно в километре.

Экономика39
Спрос56
Белое поле15
Сеть35
Помещение70
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Составить фактическую карту ближайших форматов готовой еды и кофе, замерить их очереди и проверить чувствительность P&L к снижению плана.
  2. Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 470 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.
  3. Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.
  4. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  5. Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Гороховая, 16» (971 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  6. Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 86 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Гороховая, 16971 м
  • Набережная канала Грибоедова, 151,40 км
  • ул. Киевская 6 к22,44 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 193
  • Максимальный средний чековый поток: 330
  • Транспортных POI в 250 м: 11
  • Учебных POI в 300 м: 1
Исходный текст поста и ссылки 
Московский проспект, 6
Старый фонд
470.000
120 метров
36 кВт
Чеки:
Просто Вася - 60 чеков в 18:24, в среднем 131 чек.
Теремок - 244 чека в 18:24, в среднем 330 чеков.
Столовая - 142 чека в 18:32, в среднем 205 чеков.
Кофейня - 6 чеков в 18:49, в среднем 32 чека.
Лавка Хлебосолов - 58 чеков в 18:53, в среднем 193 чека.
Кафе Веган - 195 чеков в 18:56
План: 113.300
0: 87.700
Из +:
В 250 метрах находится Петербургский государственный университет путей сообщения Императора Александра I (по данным 2021 года 25.000 студентов Из них более 12 тысяч обучались по программам высшего образования, а остальные — по программам среднего профессионального образования.
В 50 метрах народится остановка общественного транспорта на 3 маршрута.
Транзитный трафик от метро
Хорошая входная группа
Правильная сторона относительно метро
Из-:
Конкуренция
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
Вне рейтинга · Февраль · score 49,4

Наличная улица, 27 — февральская версия

старый фонд · 88 жилых/апарт. единиц

Устаревшая версия
Заменено постом #1804Аренда 11,5% планаТолько 15 кВт
Аренда369 000 ₽3 804 ₽/м²
Площадь / мощность97 м²15 кВт · заявлена возможность увеличения
План106 700 ₽/день3,20 млн ₽/мес
Точка «0»81 700 ₽/день2,45 млн ₽/мес
Аренда / план11,5%запас до «0»: 23,4%
Конкурентное поле15 food POI9 продуктовых · 250 м

Вывод

Это ранняя версия той же входной группы на Наличной, 27. В июне объект опубликован повторно с существенно лучшей ставкой и большей мощностью, поэтому февральская версия исключена из рейтинга как устаревшая.

Экономика53
Спрос51
Белое поле56
Сеть35
Помещение45
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Не проверять старые условия отдельно: взять июньскую карточку #1804 и замерить, сколько людей отказывается заходить из-за лестницы на Наличной.
  2. Запросить актуальный оффер по версии #1804: аренду, площадь, мощность, срок доступности и полный План/0; старые цифры не использовать.
  3. Получить письменные ТУ на увеличение текущих 15 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.
  4. Получить фактические продажи и зоны доставки «Малый пр. Васильевского острова, 64 к1» (920 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.
  5. Проверить на месте 15 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Ближайшие UPPETIT

  • Малый пр. Васильевского острова, 64 к1920 м
  • 26-я линия Васильевского острова, 15Б1,35 км
  • ул. Кораблестроителей, 32 к32,10 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 102
  • Максимальный средний чековый поток: 816
  • Транспортных POI в 250 м: 8
  • Учебных POI в 300 м: 7
Исходный текст поста и ссылки 
Наличная 27
Дом:
Старый фонд
88 квартир
Помещение:
97 метров
369.000 ставка
15 кВт (возможно увеличить)
Чеки в районе:
Кебаб 24 - 4 чека в 09:58, в среднем 248 чеков. Малый В.О. проспект, 84
Румяный хлеб - 77 чеков в 16:19, в среднем 80 чеков.
Вольчик - 51 чек в 10:02, в среднем 816 чеков. Малый В.О. проспект, 75
Север Метрополь - 7 чеков в 10:08, в среднем  88 чеков.
Малый В.О. проспект, 82
Baggins - 2 чека в 10:16, в среднем 102 чека. ТРК Шкиперский Молл, Малый В.О. проспект, 88
Хлебник -
Касса 1 - 17 чеков в 9:33, в среднем 204 чека.
Касса 2 - 6 чеков в 10:18, в среднем 92 чека.
Наличная улица, 35 к1
ДОДО Пицца на Наличной 44к1 - 162154$ в месяц, при том что средняя выручка по сети (в России) 132361$ в месяц.
ДОДО Пицца на Наличной 22 - 195293$ в месяц, при том что средняя выручка по сети (в России) в 132361$ в месяц.
План: 106.700
0: 81.700
Стоимость квартир:
1 комната - 13.900.000 (44 метра)
3 комнаты - 19.500.000 (81 метр)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
Вне рейтинга · Февраль · score 61,6

Богословская улица, 6 — схема с субарендой

ОСЗ / зависимость от субаренды · 2019 год · 1065 жилых/апарт. единиц

Уже открыт UPPETIT
Адрес уже работает в сетиАренда 7,1% планаНизкая конкуренция: 5 POIЖилой якорь: 1065 ед.
Аренда190 000 ₽2 375 ₽/м² · валовая аренда 450 тыс. ₽ за 160 м²; 80 м² планируется сдать за 260 тыс. ₽, чистая нагрузка 190 тыс. ₽
Площадь / мощность80 м²33 кВт
План89 000 ₽/день2,67 млн ₽/мес
Точка «0»63 300 ₽/день1,90 млн ₽/мес
Аренда / план7,1%запас до «0»: 28,9%
Конкурентное поле5 food POI8 продуктовых · 250 м

Вывод

Историческая локация с сильной экономикой только при стабильной субаренде половины ОСЗ. По официальной карте сейчас по этому адресу уже работает UPPETIT, поэтому объект не участвует в рейтинге свободных предложений.

Экономика85
Спрос52
Белое поле78
Сеть8
Помещение60
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Для уже работающей точки проверить фактический договор субаренды: срок, индексацию, обеспечительный платёж и сценарий выхода субарендатора.
  2. Выгрузить минимум 12 недель фактических данных: выручку и чеки по часам, себестоимость, списания, ФОТ, аренду, КУ, налоги, royalty и доставку.
  3. Сравнить фактическую дневную выручку и денежный поток с Планом 89 000 ₽ и точкой «0» 63 300 ₽; объяснить отклонения по дням недели.
  4. Проверить пересечение с ближайшей другой точкой сети «Кондратьевский пр., 68 к4» (600 м) по адресам клиентов, доставке и промокодам.
  5. Проверить договор аренды, индексацию, обеспечительный платёж, остаточный срок и обязательные будущие CAPEX/ремонты.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Богословская, 6 к10 м
  • Кондратьевский пр., 68 к4600 м
  • ул. Грибалёвой 7 к11,54 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 112
  • Максимальный средний чековый поток: 298
  • Транспортных POI в 250 м: 0
  • Учебных POI в 300 м: 4
Исходный текст поста и ссылки 
Богословская 6
ОСЗ
Ближайший дом:
Комфорт класс
1065 квартир
2019 год
450.000 ставка (2812,5 за метр)
160 метров
33 кВт
Субаренда:
3250 за квадрат
80 метров
260.000 ставка
Было:
Цех 85 - 331 чек в 20:13, в среднем 297 чеков.
Эталон - 136 чеков в 20:18, в среднем 112 чеков.
Дед хо - 51 чек в 20:07, в среднем 75 чеков (средний чек 600 рублей)
ВВ - 114 место из 148
Стало:
Цех 85 - 46 чеков в 11:03, в среднем 298 чеков.
Этлон - 25 чеков в 11:10, в среднем 133 чека.
Дед хо - 2 чека в 11:30, в среднем 77 чеков.
Теплые истории - 3 чека в 10:26, в среднем 36 чеков.
Food factory - 16 чеков в 13:20, в среднем 112 чеков.
С субарендой:
План:89.000
0:63.300
Без субаренды:
План: 115.000
0: 90.000
Стоимость квартир:
1 комната - 10.200.000 (40,3 м)
2 комнаты - 17.400.000 (64,5 м)
С 18:30 до 19:30 у помещения прошло 487 человек.
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
Вне рейтинга · Март · score 51,7

Аптекарский проспект, 5

бизнес · 2020 год · 356 жилых/апарт. единиц

Уже открыт UPPETIT
Адрес уже работает в сетиАренда 12,5% планаНизкая конкуренция: 8 POI
Аренда420 000 ₽3 621 ₽/м² · Расчёт исходного варианта 116 м²; в ответе #1696 рассматривали деление до 80 м² за 290 000 ₽ без нового План/0
Площадь / мощность116 м²49 кВт
План112 000 ₽/день3,36 млн ₽/мес
Точка «0»86 700 ₽/день2,60 млн ₽/мес
Аренда / план12,5%запас до «0»: 22,6%
Конкурентное поле8 food POI0 продуктовых · 250 м

Вывод

Сильный студенческий и офисный спрос, 49 кВт и высокая активность соседей подтверждены, хотя ставка была дорогой. По официальной карте по адресу уже работает UPPETIT — это реализованная, а не доступная локация.

Экономика46
Спрос57
Белое поле84
Сеть8
Помещение75
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Сопоставить почасовые продажи действующей точки с расписанием ЛЭТИ и Химфарм-университета, отдельно проверив каникулы, вечер и выходные.
  2. Выгрузить минимум 12 недель фактических данных: выручку и чеки по часам, себестоимость, списания, ФОТ, аренду, КУ, налоги, royalty и доставку.
  3. Сравнить фактическую дневную выручку и денежный поток с Планом 112 000 ₽ и точкой «0» 86 700 ₽; объяснить отклонения по дням недели.
  4. Проверить пересечение с ближайшей другой точкой сети «пр. Медиков, 5В» (499 м) по адресам клиентов, доставке и промокодам.
  5. Проверить договор аренды, индексацию, обеспечительный платёж, остаточный срок и обязательные будущие CAPEX/ремонты.

Ближайшие UPPETIT

  • Аптекарский пр., 50 м
  • пр. Медиков, 5В499 м
  • ул. Льва Толстого, 4845 м

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 135
  • Максимальный средний чековый поток: 501
  • Транспортных POI в 250 м: 1
  • Учебных POI в 300 м: 4
Исходный текст поста и ссылки 
Аптекарский проспект 5
356 квартир
Бизнес класс
2020 год
420.000 ставка
116 метров
49 кВт
Чеки:
Городские пекарни
Касса 1 - 580 чеков в 17:49, в среднем 501 чек.
Касса 2 - 228 чеков в 17:54, в среднем 277 чеков.
ТОП 1 точка по заказу нашей еды.
Plod coffee - 106 чеков в 14:48, в среднем 126 чеков.
Кофе плэйс - 72 чека в 15:08, в среднем 116 чеков.
AVCD Coffee - 151 чек в 15:17, в среднем 249 чеков.
Этлон - 62 чека в 15:19, в среднем 82 чека.
Милти - 145 чеков в 14:49, в среднем 127 чеков.
Не делись - 110 чеков в 15:26, в среднем 143 чека.
Привычки - 22 чека в 15:32, в среднем 34 в среднем.
План: 112.000
0: 86.700
Стоимость квартир:
1 комната - 27.990.000
3 комнаты - 55.000.000
Информация по ВУЗ:
В ЛЭТИ  по данным 2025 года обучается 8890 студентов
В Химико фармацевтическом - 2500 по данным 2024 года.
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
Вне рейтинга · Март · score 65,9

Улица Академика Константинова, 1 к1

комфорт · 2024 год · 2027 жилых/апарт. единиц

Уже открыт UPPETIT
Адрес уже работает в сетиТолько 16 кВтНизкая конкуренция: 3 POIЖилой якорь: 2027 ед.
Аренда240 000 ₽3 000 ₽/м² · Итоговая ставка уточнена Андреем: 240 000 ₽
Площадь / мощность80 м²16 кВт
План96 700 ₽/день2,90 млн ₽/мес
Точка «0»71 000 ₽/день2,13 млн ₽/мес
Аренда / план8,3%запас до «0»: 26,6%
Конкурентное поле3 food POI2 продуктовых · 250 м

Вывод

Локация с 2027 квартирами и хорошей витриной прошла рыночную проверку: по официальной карте здесь уже действует UPPETIT. Из рейтинга новых помещений исключена как реализованная.

Экономика75
Спрос66
Белое поле91
Сеть8
Помещение80
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Выгрузить фактические продажи уже открытой точки по часам и дням недели и пересчитать P&L на итоговой аренде 240 000 ₽.
  2. Выгрузить минимум 12 недель фактических данных: выручку и чеки по часам, себестоимость, списания, ФОТ, аренду, КУ, налоги, royalty и доставку.
  3. Сравнить фактическую дневную выручку и денежный поток с Планом 96 700 ₽ и точкой «0» 71 000 ₽; объяснить отклонения по дням недели.
  4. Проверить пересечение с ближайшей другой точкой сети «ул. Бутлерова, 11к4» (1931 м) по адресам клиентов, доставке и промокодам.
  5. Проверить договор аренды, индексацию, обеспечительный платёж, остаточный срок и обязательные будущие CAPEX/ремонты.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Академика Константинова, 1к10 м
  • ул. Бутлерова, 11к41,93 км
  • Светлановский пр., 8 ст12,58 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 195
  • Максимальный средний чековый поток: 350
  • Транспортных POI в 250 м: 3
  • Учебных POI в 300 м: 2
Исходный текст поста и ссылки 
Улица Академика Константинова, 1 к1 ст1
Сдан в 3 квартале 2024
2027 квартир
Комфорт класс
16 кВт
264.000
80 метров
Чеки:
Было:
Все дома - 206 чеков в 19:09, в среднем 300 чеков.
Стало:
Baggins - 90 чеков в 19:22, в среднем 59 чеков. (113 смены)
Все дома - 356 чеков в 19:23, в среднем 350 чеков.
Цех 85 - 183 чека в 19:43, в среднем 195 чеков.
Шаверма - 22 чека в 15:36, в среднем 43 чека.
План: 96.700
0: 71.000
Стоимость квартир:
1 комната - 14.000.000 (37.8 м)
2 комнаты - 19.074.000 (56.1 м)
3 комнаты - 27.762.000(95.5 м)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
Вне рейтинга · Май · score 51,0

Проспект Крузенштерна, 4

бизнес · 2024 год · 1426 жилых/апарт. единиц

Недостаточно данных
Белое пятно сети: 2,55 кмНет ставки арендыНизкая конкуренция: 0 POIЖилой якорь: 1426 ед.
Аренда—ставка не указана · ставка в посте не указана; помещение потенциального франчайзи
Площадь / мощность93.5 м²21 кВт
План87 700 ₽/день2,63 млн ₽/мес
Точка «0»62 400 ₽/день1,87 млн ₽/мес
Аренда / план—запас до «0»: 28,8%
Конкурентное поле0 food POI3 продуктовых · 250 м

Вывод

Большой новый ЖК и почти пустое конкурентное поле выглядят интересно, но ставка аренды отсутствует, а вход визуально расположен на боковой малолюдной стороне. Без цены и замера потока ранжировать нельзя.

Экономика53
Спрос40
Белое поле96
Сеть85
Помещение35
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Посчитать поток именно по боковой стороне фасада и проверить видимость будущей вывески из двора, с тротуара и с проезжей части.
  2. Получить подписанный коммерческий оффер: базовая аренда, НДС/УСН, OPEX, коммунальные, индексация, депозит, каникулы и дата передачи.
  3. Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.
  4. Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «ул. Кораблестроителей, 32 к3» (2553 м).
  5. Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (0 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Ближайшие UPPETIT

  • ул. Кораблестроителей, 32 к32,55 км
  • Малый пр. Васильевского острова, 64 к13,04 км
  • 26-я линия Васильевского острова, 15Б3,24 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 248
  • Максимальный средний чековый поток: 248
  • Транспортных POI в 250 м: 5
  • Учебных POI в 300 м: 1
Исходный текст поста и ссылки 
Крузенштерна пр-кт, д.4
1426 квартир
Бизнес класс
2024 год
93,5 м2
21 кВт
Помещение потенциального Франчайзи
Чек:
Цех 85 - 204 чека в 18:44, в среднем 248 чеков.
План: 87.700
0: 62.400
Стоимость квартир:
Студия - 8.000.000 (19,6)
1 комната - 16.700.000 (42)
2 комнаты - 24.700.000 (62)
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
Вне рейтинга · Июль · score 74,2

Улица Маяковского, 32 / Басков переулок, 11

старый фонд · локальный жилой объём не указан

Не согласовано
Решение: не согласованоАренда 6,5% плана
Фактическое решение · 27.07.2026

Локация не согласована

Локация не согласована; причина отказа не уточнена. Объект исключён из действующего рейтинга, но исходные расчёты сохранены для архива.

Аренда160 000 ₽2 540 ₽/м²
Площадь / мощность63 м²18 кВт
План82 300 ₽/день2,47 млн ₽/мес
Точка «0»56 700 ₽/день1,70 млн ₽/мес
Аренда / план6,5%запас до «0»: 31,1%
Конкурентное поле24 food POI2 продуктовых · 250 м

Вывод

По кабинетной экономике объект выглядел сильным, но локация на Маяковского / Басковом не согласована и исключена из действующего рейтинга. Причина отказа не уточнена; расчёты сохранены только как архивный материал.

Экономика92
Спрос81
Белое поле44
Сеть55
Помещение70
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Запросить и зафиксировать конкретную причину несогласования и критерий, который не прошла локация.
  2. Прекратить дальнейшие замеры и переговоры с собственником, пока решение официально не пересмотрено.
  3. Если объект вернут в работу, повторно проверить лестницу, заметность витрины и конверсию потока до входа.
  4. Сохранить оффер, расчёт и исходный пост как архивный кейс для сравнения будущих центральных локаций.

Ближайшие UPPETIT

  • Дегтярный пер., 1 лит Б1,45 км
  • Набережная канала Грибоедова, 151,61 км
  • ул. Кременчугская, 13 к12,10 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 291
  • Максимальный средний чековый поток: 762
  • Транспортных POI в 250 м: 1
  • Учебных POI в 300 м: 5
Исходный текст поста и ссылки 
Улица Маяковского, 32 / Басков переулок, 11
Старый фонд
63 метра
18 кВт
160.000
Чеки:
Хлебник - 149 чеков в 19:00, в среднем 303 чека.
Два гуся - 223 чека в 19:11, в среднем 253 чека.
Вольчик
Касса 1 - 495 в 19:15, в среднем 762 чека в в среднем.
Касса 2 - 208 чеков в 19:20, в среднем 284 чека.
Серф кофе - 245 чеков в 19:37, в среднем 298 чеков.
Столовая - 230 чеков в 19:39, в среднем 214 чеков.
План: 82.300
0: 56.700
Из +:
4 БЦ в радиусе 500 метров.
В 90 метрах находится Колледж автоматизации производственных процессов и прикладных информационных систем. (760 студентов по данным 2026 года)
Отличная входная группа, угол.
Напротив помещения пешеходный переход.
Присутствует транзитный трафик
Большое количество маленьких отелей
В 250 метрах находится ГАИ и транспортная прокуратура.
Из-:
Лестница
Конкуренция
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
Вне рейтинга · Июль · score 75,8

Яхтенная улица, 34

комфорт · 2019 год · 1688 жилых/апарт. единиц

Согласовано соседнее
Согласовано только соседнее помещениеТолько 15 кВтНизкая конкуренция: 2 POIЖилой якорь: 1688 ед.
Фактическое решение · 29.07.2026

Согласовано только соседнее помещение

По комментарию к Telegram-посту согласовано только соседнее помещение; параметры из поста нельзя автоматически переносить на него. Показанный объект исключён из рейтинга; соседний блок нужно оценивать заново по отдельному офферу.

Аренда250 000 ₽2 897 ₽/м²
Площадь / мощность86.3 м²15 кВт
План91 000 ₽/день2,73 млн ₽/мес
Точка «0»65 000 ₽/день1,95 млн ₽/мес
Аренда / план9,2%запас до «0»: 28,6%
Конкурентное поле2 food POI1 продуктовых · 250 м

Вывод

Для показанного помещения профиль выглядит сильным: 1688 квартир в двух домах, заметная витрина, остановка в 50 м и хорошие чеки окружения. Однако по комментарию к посту согласовано только соседнее помещение; текущие площадь, аренду, 15 кВт, вход и План нельзя переносить на него, поэтому объект исключён из рейтинга до отдельного оффера.

Экономика73
Спрос77
Белое поле94
Сеть55
Помещение85
Полевой чек-лист

Что сделать до решения

Адресные действия, которые должны подтвердить или опровергнуть кабинетную оценку.

  1. Получить отдельный оффер и план именно соседнего согласованного помещения: номер блока, площадь, фасад, вход, ставка, мощность, вытяжка и дата передачи.
  2. Попросить письменное подтверждение, какое именно помещение согласовано, и отметить его границы на фасадном фото и плане дома.
  3. Не использовать План 91 000 ₽, точку «0» 65 000 ₽ и чеки из текущего поста для соседнего блока без повторного расчёта его микролокации.
  4. Проверить для соседнего входа видимость от остановки, уровень относительно тротуара, маршрут жителей 1688 квартир и влияние ограждений/парковки.
  5. Получить письменные ТУ на 25–30 кВт: заявленные 15 кВт недостаточны для уверенного запуска формата.

Ближайшие UPPETIT

  • Лыжный переулок, 8 к11,50 км
  • Комендантский пр., 17 к12,03 км
  • Торфяная дорога, 132,20 км

Полевые сигналы

  • Среднее по выборке чеков: 255
  • Максимальный средний чековый поток: 316
  • Транспортных POI в 250 м: 5
  • Учебных POI в 300 м: 1
Исходный текст поста и ссылки 
Яхтенная 34
2019 год
757 квартир, в соседнем доме 931 квартира.
Комфорт
86.3  метров
250.000 ставка
15 кВт (есть возможность увеличения)
Чеки:
Было:
Кебаб 24 - 54 чека в 15:23.
Мишки - 135 чеков в 15:35, в среднем 268 чеков. (В марте закупили нашей еды на 95.000)
Шаверлэнд - 56 чеков в 15:44, в среднем 81 чек.
Все дома - 180 в 14:19, в среднем 316 чеков.
ВВ - 128 место из 148
Стало:
Чеки:
Мишка - 150 чеков в 17:03, в среднем 255 чеков.
Кебаб 24 - 50 чеков в 16:46, в среднем 77 чеков.
Все дома - 211 чеков в 17:15, в среднем 284 чека.
Шаверлэнд - 56 чеков в 17:20, в среднем 76 чеков.
ВВ - 128 место из 148
План: 91.000
0: 65.000
Из+:
Хорошая входная группа
В 50 метрах находится остановка общественного транспорта
Большой, давно заселенный жилой массив из нескольких ЖК.
Хорошие чеки у пекарни «Мишки»
Стоимость квартир:
Студия - 7.500.000 (24.4м)
1 комната - 11.700.000 (36м)
2 комнаты - 16.800.000 (55м)
Остановка:
235 маршрут
180 маршрут
Открыть пост в TelegramОткрыть окружение в OSM
Страница объектаПолевой лист A4Сравнить
Нет локаций по выбранным фильтрам

Практический вывод

Куда идти на полевую проверку

  1. Мира, 2 / Кронверкская, 11: считать офисно-учебные потоки в будний обед, вечером и в субботу; отдельно проверить потери из-за лестницы и пересечение с UPPETIT на Льва Толстого в 753 м.
  2. Проспект Просвещения, 43: повторить замеры в разные часы и считать не только прохожих, но и взгляды/подходы к витрине.
  3. Новгородский, 2 к3: проверить видимость бокового фасада, направление вечернего потока и возможность вывести заметную световую вывеску к переходу.
  4. Полевая Сабировская, 47 к1: проверить пересечение зоны продаж с ближайшим UPPETIT, утренний/вечерний поток и юридическую устойчивость ставки 100 тыс. ₽.
  5. Уездный, 11: подтвердить маршрут жителей обоих ЖК непосредственно мимо входной группы.

Что не подписывать без дополнительного доказательства

  • Яхтенная, 34: согласовано только соседнее помещение — сначала получить отдельные план, фасад, ставку, мощность и подтверждение конкретного блока; параметры из поста не переносить.
  • Маяковского, 32: локация не согласована — не продолжать переговоры без пересмотра решения и зафиксированной причины отказа.
  • Любую точку ближе 700–900 м к действующему UPPETIT — только после выгрузки зон продаж, доставки и почасовой выручки соседнего магазина.
  • Европейский, 5; Уральская, 25; Заставская, 28 и Гражданский, 15 — до письменного подтверждения увеличения мощности.
  • Крузенштерна, 4 — пока не названа аренда и не измерен реальный поток у бокового входа.

Источники и ограничения

Отчёт — кабинетный отбор, а не инвестиционный меморандум. Он нужен, чтобы сократить число выездов и запросов собственникам.

Telegram-канал локаций ↗Экономика франшизы ↗Официальная карта UPPETIT ↗OpenStreetMap ↗
Ограничения: архивный пост не подтверждает доступность помещения на 29 июля; по Яхтенной публичное веб-превью поста не показывает текст обсуждения, поэтому статус «согласовано соседнее» отмечен по сообщению Андрея о комментарии в Telegram; данные чеков собраны в разные часы и не являются аудитом выручки; «План» и «0» интерпретированы как дневная выручка и точка безубыточности; полнота POI OpenStreetMap различается по районам; расстояние до UPPETIT рассчитано по прямой, а не по пешеходному маршруту; рекламные показатели франшизы не заменяют фактический P&L сопоставимых точек.