Набережная реки Смоленки, 3 к2

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность20,0 кВт? проверить

Доля аренды9,0%✓ проходит

Близость сети1,29 км? проверить

Площадь160,0 м²? проверить

Экономика и окружение

Аренда260 000 ₽1 625 ₽/м²

Площадь / мощность160,0 м²20,0 кВт

План96 000 ₽/день2 880 000 ₽/мес

Точка «0»70 700 ₽/день2 121 000 ₽/мес

Аренда / план9,0%запас до «0»: 26,4%

Конкурентное поле9 food POI5 продуктовых · 250 м

Вывод

Большой жилой охват, умеренная ставка и полное остекление привлекательны, но 160 м² для формата избыточны. При делении до 80–100 м² объект мог бы подняться заметно выше.

Структура score

Экономика71

Спрос51

Белое поле74

Сеть55

Помещение55

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Сделать два плана: текущие 160 м² и деление до 80–100 м²; проверить, можно ли сохранить самостоятельный вход, санузел и инженерные мощности.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 260 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.Проверить экономику компактного варианта 80–110 м² против текущих 160 м², включая деление, ремонт и отдельные коммуникации.Пройти пеший маршрут до «Малый пр. Васильевского острова, 64 к1» (1295 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.Проверить на месте 9 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Исходный текст публикации

Смоленки 3к2
2015 год
626 квартир (рядом 1208)
Комфорт класс
160 метров
260.000
20 кВт
Было:
Baggins - 120 чеков в 17:16, в среднем 100 чеков. (На Ф7 116 чеков)
Цех 85 - 231 чек в 16:24, в среднем 204 чека.
Пекарня кондитерская - 23 чека в 17:55, в среднем 20 чеков.
ВВ - 45 место из 157.
Стало:
Baggins - 41 чек в 12:54, в среднем 81 чек.
Цех 85 - 117 чеков в 14:39, в среднем 156 чеков.
План: 96.000
0: 70.700
Стоимость квартир:
Студия - 9.990.000 (26.1 м )
1 комната - 14.000.000 (45 м)
2 комнаты - 20.590.000 (64,8 м)