Кирочная улица, 32–34 — разбор объекта

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность15,0 кВт? проверить

Доля аренды11,3%✕ блокирует

Близость сети1,18 км? проверить

Площадь119,0 м²? проверить

Экономика и окружение

Аренда360 000 ₽3 025 ₽/м²

Площадь / мощность119,0 м²15,0 кВт

План106 000 ₽/день3 180 000 ₽/мес

Точка «0»80 700 ₽/день2 421 000 ₽/мес

Аренда / план11,3%запас до «0»: 23,9%

Конкурентное поле38 food POI8 продуктовых · 250 м

Вывод

Остановка, вуз и БЦ полезны, но высокая аренда, 119 м², 15 кВт и крайне насыщенное центральное окружение оставляют мало запаса на ошибку.

Структура score

Экономика54

Спрос52

Белое поле15

Сеть55

Помещение55

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Посчитать проходящий поток от остановки, вуза и БЦ и одновременно зафиксировать очереди и цены у ближайших конкурентов.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 360 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.Получить письменные ТУ на увеличение текущих 15 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.Пройти пеший маршрут до «Дегтярный пер., 1 лит Б» (1180 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 38 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Исходный текст публикации

ул. Кирочная, д.32-34
Старый фонд
108 квартир
360.000
119 метров
15 кВт (можно увеличить)
Этлон - 85 чеков в 12:05, в среднем 121 чек.
Милти - 29 чеков в 12:09, в среднем 38 чеков.
Хлебник -
1 касса - 284 чека в 12:19, в среднем 69 чеков.
2 касса - 8 чеков в 8:58, в среднем 388 чеков.
Цех 85 - 150 чеков в 12:36, в среднем 273 чека.
Кондитерская ИВ - 21 чек в 13:26, в среднем 42 чека.
Пышки - кулинария - 78 чеков в 13:34, в среднем 115 чеков.
Шаверно - 36 чеков в 13:55, в среднем 141 чек.
Blend Coffee - 26 чеков в 14:04, в среднем 60 чеков.
Из +:
Объект находится в 35 метрах от остановки общественного транспорта. (3 маршрута)
Объект находится на правильной стороне относительно метро.
Рядом находится корпус СПБГУ Экономический факультет.
В 150 метрах находится БЦ Преображенский.
Рядом находится школа.
План: 106.000
0: 80.700
Стоимость квартир:
3 комнаты - 39.900.000 (118 м)
6 комнат - 39.250.000 (157 м)