Пионерская улица, 50 — разбор объекта

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность18,0 кВт? проверить

Доля аренды11,4%✕ блокирует

Близость сети1,06 км? проверить

Площадь91,0 м²✓ проходит

Экономика и окружение

Аренда364 000 ₽4 000 ₽/м²

Площадь / мощность91,0 м²18,0 кВт

План106 000 ₽/день3 180 000 ₽/мес

Точка «0»81 700 ₽/день2 451 000 ₽/мес

Аренда / план11,4%запас до «0»: 22,9%

Конкурентное поле3 food POI2 продуктовых · 250 м

Вывод

Бизнес-класс, заметная витрина и низкая локальная конкуренция поддерживают спрос. Ставка высока относительно плана, а UPPETIT уже есть примерно в 1,1 км; это резерв, а не первый выбор.

Структура score

Экономика52

Спрос41

Белое поле91

Сеть55

Помещение70

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Замерить утренний, вечерний и выходной поток жителей бизнес-класса и проверить, видна ли входная группа с основного подхода.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 364 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.Пройти пеший маршрут до «Левашовский пр., д.11/7 стр. 4» (1064 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (3 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Исходный текст публикации

Пионерская 50
866 квартир
Бизнес класс
2018 год
91 метр
18 кВт
364.000
Теплого хлеба - 91 чек в 15:56, в среднем 114 чеков.
Baggins - 49 чеков в 16:33, в среднем 66 чеков.
Забыли сахар - 38 чеков в 16:57, в среднем 86 чеков.
Волконский - 52 чека в 17:04, в среднем 74 чека.
План: 106.000
0: 81.700
Стоимость квартир:
1 комната - 27.800.000 (64 метра)
2 комнаты - 46.500.000 (98 метров)
3 комнаты - 61.900.000 (105 метров)