Всеволожский проспект, 68 — разбор объекта

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность80,0 кВт✓ проходит

Доля аренды11,8%✕ блокирует

Близость сети13,38 км✓ проходит

Площадь185,0 м²? проверить

Экономика и окружение

Аренда400 000 ₽2 162 ₽/м²

Площадь / мощность185,0 м²80,0 кВт

План113 300 ₽/день3 399 000 ₽/мес

Точка «0»87 700 ₽/день2 631 000 ₽/мес

Аренда / план11,8%запас до «0»: 22,6%

Конкурентное поле8 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

Нет близкой точки сети, рядом железнодорожная платформа и сильные чеки конкурентов. В текущем виде 185 м² и 400 тыс. ₽ избыточны; при делении примерно до 90–110 м² локация станет заметно привлекательнее.

Структура score

Экономика50

Спрос66

Белое поле75

Сеть100

Помещение60

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Заказать план деления 185 м² и отдельно посчитать реальный поток от железнодорожной платформы до конкретной входной группы.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 400 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.Проверить экономику компактного варианта 80–110 м² против текущих 185 м², включая деление, ремонт и отдельные коммуникации.Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «ул. Областная, 3» (13385 м).Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (8 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Исходный текст публикации

Всеволожск, Всеволожский проспект, 68
Отдельно стоящее здание
400.000 ставка
185 метров (готовы сдать часть)
80 кВт
Чеки:
Хлебник
Касса 1
232 чека в 15:17, в среднем 340 чеков.
Касса 2
24 чека в 15:17, в среднем 24 чека.
Вольчик - 758 чеков в 15:34, в среднем 1136 чеков.
Цех 85 -
Касса 1 - 180 чеков в 15:42, 226 чеков в среднем.
Касса 2 - 9 чеков в 15:46, в среднем 20 чеков.
Шаверма Мясо буду - 43 чека в 15:53, в среднем 50 чеков.
Теремок
Кондитерская - 83 чека в 19:29, в среднем 81 чек.
Касса - 255 чеков в 19:30, в среднем 285 чеков.
План: 113.300
0: 87.700
Стоимость квартир:
1 комнатная квартира - 6980000 (54 метра)
2 комнатная квартира - 8500000 (72 метра)
Описание:
150 метров от платформы железнодорожной станции.