Бульвар Менделеева, 5 к1 — разбор объекта

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность20,0 кВт? проверить

Доля аренды10,1%? проверить

Близость сети4,81 км✓ проходит

Площадь63,0 м²✓ проходит

Экономика и окружение

Аренда315 000 ₽5 000 ₽/м²

Площадь / мощность63,0 м²20,0 кВт

План104 000 ₽/день3 120 000 ₽/мес

Точка «0»79 000 ₽/день2 370 000 ₽/мес

Аренда / план10,1%запас до «0»: 24,0%

Конкурентное поле17 food POI7 продуктовых · 250 м

Вывод

Плотный заселённый Мурино, высокие чеки соседей и отсутствие UPPETIT в радиусе почти 5 км. Аренда дорогая за метр, но при заявленном плане остаётся управляемой.

Структура score

Экономика62

Спрос68

Белое поле56

Сеть100

Помещение85

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Сделать четыре замера жилого потока на Менделеева и проверить очереди у конкурентов утром, в обед, вечером и в выходной.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 315 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «ул. Академика Константинова, 1к1» (4808 м).Проверить на месте 17 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Исходный текст публикации

Бульвар Менделеева, 5 к1
2014 год
Эконом класс
63 метра
20 квт
315.000 ставка
Этлон кофе - 115 чеков в 14:43, в среднем 215 чеков.
Хлебница - 2 чека в 15:14, в среднем 217 чеков в среднем.
Вольчик - 585 чеков в 15:38, в среднем 1241 чек.
Цех 85 - 100 чеков в 15:37, в среднем 182 чека .
Люди любят - 253 чека в 13:18, в среднем 705 чеков.
Влаваше - 17 чеков в 13:20, в среднем 45 чеков.
Шаверно - 56 чеков в 14:59, в среднем 144 чека.
План: 104.000
0: 79.000
Стоимость квартир:
Студия - 6.250.000 (26.3м)
1 комната - 9.800.000 (37.3м)
2 комнаты - 14.200.000 (50м)