Заставская улица, 28 — разбор объекта

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность15,0 кВт? проверить

Доля аренды8,0%✓ проходит

Близость сети1,06 км? проверить

Площадь68,6 м²✓ проходит

Экономика и окружение

Аренда220 000 ₽3 207 ₽/м²

Площадь / мощность68,6 м²15,0 кВт

План91 900 ₽/день2 757 000 ₽/мес

Точка «0»66 700 ₽/день2 001 000 ₽/мес

Аренда / план8,0%запас до «0»: 27,4%

Конкурентное поле10 food POI3 продуктовых · 250 м

Вывод

Компактная площадь, разумная аренда и большой кластер БЦ/производств дают сильную экономику. Риски — зависимость от буднего обеда, близость действующего UPPETIT около 1,1 км и необходимость увеличить 15 кВт.

Структура score

Экономика78

Спрос70

Белое поле76

Сеть55

Помещение65

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Проверить зависимость от офисного обеда: будни 08:00–10:00, 12:00–15:00, 18:00–20:00 и контрольный замер в субботу.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 220 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Получить письменные ТУ на увеличение текущих 15 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.Пройти пеший маршрут до «ул. Черниговская, 17» (1065 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.Проверить на месте 10 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Исходный текст публикации

Заставская 28
Старый фонд
68,6 метров
220.000
15 квт (есть возможность увеличения)
Чеки:
Кофе Бон - 71 в 14:08, в среднем 118 чеков.
Вольчик - 422 чека в 14:21, в среднем 682 чека.
Цех 85 - 191 чек в 14:24, в среднем 276 чеков.
Фаст фуд - 29 чеков в 14:28, в среднем 54 чека.
Пирожковая - 102 чека в 14:46, в среднем 80 чеков.
Этлон - 178 чеков в 14:50, в среднем 145 чеков.
Столовая - 6 чеков а 14:59, в среднем 62 чека . (Пробивают не все)
Хлебник - 168 чеков в 15:28, в среднем 448 чеков.
Taiga кофе - 9 чеков в 15:31, в среднем 23 чека.
Твоя шаверма  - 119 чеков в 15:20, в среднем 171 чеков.
Из +:
Более 15 БЦ в радиусе 500 метров.
Более 10 производственных корпусов в радиусе 500 метров.
В 350 метрах находится Колледж при СПБГУ.
Удовлетворительная входная группа
В 510 метрах находится Санкт-Петербургский государственный университет ветеринарной медицины.
Наличие бюджетных учреждений.
План: 91.900
0: 66.700
Стоимость квартир:
Студия - 9.150.000 (30.9м)
1 комната - 11.180.000 (39.5м)