Кушелевская дорога, 1 к2 — разбор объекта

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность15,0 кВт? проверить

Доля аренды6,1%✓ проходит

Близость сети650 м✕ блокирует

Площадь86,0 м²✓ проходит

Экономика и окружение

Аренда155 000 ₽1 802 ₽/м²

Площадь / мощность86,0 м²15,0 кВт

План85 300 ₽/день2 559 000 ₽/мес

Точка «0»60 000 ₽/день1 800 000 ₽/мес

Аренда / план6,1%запас до «0»: 29,7%

Конкурентное поле10 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

Низкая аренда и заметная витрина хороши, но чеки окружения слабые, мощность стартует с 15 кВт, а действующий UPPETIT на Богословской находится примерно в 650 м.

Структура score

Экономика92

Спрос43

Белое поле71

Сеть20

Помещение75

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Одновременно замерить поток у помещения и у UPPETIT на Богословской, 6; запросить зоны доставки и почасовую выручку действующей точки.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 155 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Получить письменные ТУ на увеличение текущих 15 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Богословская, 6 к1» (650 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.Проверить на месте 10 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Исходный текст публикации

Кушелевская дорога 1 к2
2019 год
623 квартиры
Эконом
86 метров
155.000
15 кВт (можно увеличить)
Чеки:
Этлон - 70 чеков в 15:54, в среднем 128 чеков.
Мама приготовила - 15 чеков в 16:41, в среднем 25 чеков.
Теплого хлеба - 147 чеков в 16:59, в среднем 269 чеков. (Было 250)
Забыли сахар - 21 чек в 13:25, в среднем 49 чеков.
Влаваше - 12 чеков в 13:41, в среднем 42 чека.
Baggins - 43 чека в 13:48, в среднем 65 чеков.
Бирвайн - 25 чеков в 14:10, в среднем 67 чеков.
Север Метрополь - 68 чеков в 14:22, в среднем 121 чек.
План: 85.300
0: 60.000
Стоимость квартир:
1 комната - 10.400.000 (32 метра)
2 комнаты - 15.990.000 (51 метр)
3 комнаты - 23.250.000 (80 метров)