Выборгское шоссе, 17 — разбор объекта

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность25,0 кВт? проверить

Доля аренды11,1%✕ блокирует

Близость сети2,08 км✓ проходит

Площадь110,0 м²✓ проходит

Экономика и окружение

Аренда350 000 ₽3 182 ₽/м²

Площадь / мощность110,0 м²25,0 кВт

План105 000 ₽/день3 150 000 ₽/мес

Точка «0»80 000 ₽/день2 400 000 ₽/мес

Аренда / план11,1%запас до «0»: 23,8%

Конкурентное поле8 food POI4 продуктовых · 250 м

Вывод

Сильные чеки и свободная территория сети полезны, но 350 тыс. ₽ за 110 м² при локальном доме на 568 квартир требуют подтверждения внешнего трафика. Подходит только после точного подсчёта потока.

Структура score

Экономика56

Спрос58

Белое поле78

Сеть85

Помещение65

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Разделить автомобильный и пешеходный трафик Выборгского шоссе; проверить безопасные переходы, остановки и возможность короткой парковки.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 350 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.Подтвердить белое пятно сети: проверить пешие маршруты и доставку относительно «Набережная реки Каменки, 15 к3» (2084 м).Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (8 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Исходный текст публикации

Выборгское шоссе 17
568 квартир
2011 год
Комфорт класс
350.000
110 метров
25  кВт
Цех 85 - 182 чека в 15:01, в среднем 268 чеков.
Вольчик - 382 в 15:14, в среднем 622 чека.
Baggins - 27 чеков в 15:20, в среднем 36 чеков.
Кофе Бон - 77 чеков в 15:25, в среднем 106 чеков.
Этлон - 64 чека в 16:09, в среднем 59 чеков.
План: 105.000
0: 80.000
Стоимость квартир:
Студия - 8.000.000 (33.9 м)
1 комната - 9.400.000 (45 м)
2 комнаты - 19.700.000 (76.6 м)