Проспект Энгельса, 29 — разбор объекта

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность17,0 кВт? проверить

Доля аренды6,7%✓ проходит

Близость сети457 м✕ блокирует

Площадь84,7 м²✓ проходит

Экономика и окружение

Аренда180 000 ₽2 125 ₽/м²

Площадь / мощность84,7 м²17,0 кВт

План90 000 ₽/день2 700 000 ₽/мес

Точка «0»63 333 ₽/день1 899 990 ₽/мес

Аренда / план6,7%запас до «0»: 29,6%

Конкурентное поле2 food POI1 продуктовых · 250 м

Вывод

Почти идеальные локальные цифры: низкая ставка, новый ЖК и слабая конкуренция. Но действующий UPPETIT на Манчестерской находится примерно в 460 м — без данных его продаж открываться нельзя.

Структура score

Экономика89

Спрос49

Белое поле90

Сеть8

Помещение75

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

До продолжения запросить зоны продаж и почасовую выручку UPPETIT на Манчестерской и Светлановском; расстояния слишком малы для кабинетного решения.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 180 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Получить письменные ТУ на увеличение текущих 17 кВт минимум до 25–30 кВт: точка подключения, цена, срок и ответственность сторон.Получить фактические продажи и зоны доставки «ул. Манчестерская, 3» (457 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (2 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Исходный текст публикации

Энгельса 29
Комфорт класс
971 квартира
2024 год
Ставка - 180.000
84,7 метров
17 кВт
Чеки:
Фабрика
Касса 1 - 124 чека в 17:16, в среднем 103 чека.
Касса 2 - 139 чеков в 17:20, в среднем 129 чеков.
Коржов - 28 чеков в 14:51, в среднем 54 чека. (Только открылись)
Этлон - 69 чеков в 14:27, в среднем 124 чека.
Латерна - 12 чеков в 14:32, в среднем 44 чека.
Coffe Bon - 38 чеков в 14:56, в среднем 77 чеков.
Теремок - 132 чека в 14:58, в среднем 302 чека.
Из +:
Напротив остановки (3 автобуса, 2 трамвая)
В пешей доступности 2 БЦ
Студенты из лицея
Слабая конкуренция
План: 90.000
0: 63.333
Стоимость квартир:
Студия - 8.260.000 (26 метров)
1 комнатная - 11.850.000 (36.2 метров)
2 комнатная - 19.287.520 (70,9 метров)