Московский проспект, 35 — вариант 105 м²

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность25,0 кВт? проверить

Доля аренды11,8%✕ блокирует

Близость сети1,24 км? проверить

Площадь105,0 м²✓ проходит

Экономика и окружение

Аренда400 000 ₽3 810 ₽/м²

Площадь / мощность105,0 м²25,0 кВт

План113 400 ₽/день3 402 000 ₽/мес

Точка «0»87 700 ₽/день2 631 000 ₽/мес

Аренда / план11,8%запас до «0»: 22,7%

Конкурентное поле37 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

Учебный и обеденный спрос сильный, но вариант 105 м² дорогой: аренда съедает 11,8% плана, а окружение крайне насыщено едой. Второй вариант в этом же доме экономически лучше.

Структура score

Экономика50

Спрос54

Белое поле17

Сеть55

Помещение55

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Сравнить этот вариант 105 м² с вариантом 180 м² в том же доме по видимости, входу, полезной площади и полной стоимости владения.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 400 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.Пройти пеший маршрут до «ул. Киевская 6 к2» (1243 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.Провести ручной аудит всех ключевых конкурентов среди 37 food-POI в 250 м: формат, цены, чеки/очереди, часы работы и готовая еда.

Исходный текст публикации

Московский проспект 35
Старый фонд
105 метров
400.000
25 кВт
Чеки:
Синабон - 56 чеков в 15:05, в среднем 105 чеков.
Slurp Ramen - 48 чеков в 15:13, в среднем 126 чеков в среднем.
Этлон - 68 чеков в 16:41, в среднем 245 чеков.
Теплого хлеба -
Касса 1 - 105 чеков в 15:31, в среднем 146 чеков.
Касса 2 - 9 чеков в 13:06, в среднем 54 чека.
Касса 3 - 168 чеков в 15:35, в среднем 252 чека.
Каржов - 121 чек в 15:44, в среднем 206 чеков.
Столовая «Кушать подано» - 453 чека в 15:56, в среднем 540 чеков.
Тили тесто - 26 чеков в 15:20, в среднем 105 чеков.
План:113.400
0:87.700
Институты рядом:
СПБГАСУ - 8800 студентов
Военмех - 6000 студентов
СПБГТи - 6000 студентов
СПБГИК - 1400 студентов