Заставская улица, 30 — разбор объекта

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность18,0 кВт? проверить

Доля аренды10,2%? проверить

Близость сети1,10 км? проверить

Площадь75,0 м²✓ проходит

Экономика и окружение

Аренда320 000 ₽4 267 ₽/м²

Площадь / мощность75,0 м²18,0 кВт

План105 000 ₽/день3 150 000 ₽/мес

Точка «0»80 000 ₽/день2 400 000 ₽/мес

Аренда / план10,2%запас до «0»: 23,8%

Конкурентное поле10 food POI4 продуктовых · 250 м

Вывод

Рабочий спрос поддерживают БЦ и производства. Однако высокая ставка при всего 96 квартирах делает модель зависимой от будних обедов и слабее по вечерам и выходным.

Структура score

Экономика61

Спрос57

Белое поле74

Сеть55

Помещение65

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Посчитать сотрудников БЦ и производств на начале смен, в обед и после работы, затем сделать контрольный замер вечером и в выходной.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 320 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.Пройти пеший маршрут до «ул. Черниговская, 17» (1097 м) и проверить барьеры, пересечение жилых кластеров и доставки.Проверить на месте 10 food-POI в 250 м и выделить прямых конкурентов по кофе, выпечке и готовой еде.

Исходный текст публикации

Заставская 30
Бизнес класс
2026
96 квартир
75 метров
320.000 ( торг до 300-310)
18 квт
Чеки:
Кофе Бон - 71 в 14:08, в среднем 118 чеков.
Вольчик - 422 чека в 14:21, в среднем 682 чека.
Цех 85 - 191 чек в 14:24, в среднем 276 чеков.
Фаст фуд - 29 чеков в 14:28, в среднем 54 чека.
Пирожковая - 102 чека в 14:46, в среднем 80 чеков.
Этлон - 178 чеков в 14:50, в среднем 145 чеков.
Столовая - 6 чеков а 14:59, в среднем 62 чека . (Пробивают не все)
Хлебник - 168 чеков в 15:28, в среднем 448 чеков.
Taiga кофе - 9 чеков в 15:31, в среднем 23 чека.
Твоя шаверма  - 119 чеков в 15:20, в среднем 171 чеков.
Из +:
Более 15 БЦ в радиусе 500 метров.
Более 10 производственных корпусов в радиусе 500 метров.
В 350 метрах находится Колледж при СПБГУ.
В 510 метрах находится Санкт-Петербургский государственный университет ветеринарной медицины.
Наличие бюджетных учреждений.
План: 105.000
0: 80.000
Стоимость квартир:
1 комната - 23.045.003 (49 м)
2 комната - 33.435.192 (71.3 м)