Улица Фёдора Абрамова, 19 к1

Гейты до score

Что может остановить объект

Формула помогает сравнивать, но не отменяет мощность, долю аренды, близость сети и пригодность площади.

Мощность25,0 кВт? проверить

Доля аренды14,6%✕ блокирует

Близость сети790 м✕ блокирует

Площадь135,0 м²? проверить

Экономика и окружение

Аренда550 000 ₽4 074 ₽/м²

Площадь / мощность135,0 м²25,0 кВт

План125 200 ₽/день3 756 000 ₽/мес

Точка «0»100 000 ₽/день3 000 000 ₽/мес

Аренда / план14,6%запас до «0»: 20,1%

Конкурентное поле8 food POI6 продуктовых · 250 м

Вывод

3530 квартир, метро, остановки и сильные чеки дают большой оборотный потенциал. Однако аренда около 14,6% плана, площадь 135 м² и UPPETIT примерно в 790 м создают слишком тяжёлый downside.

Структура score

Экономика31

Спрос100

Белое поле75

Сеть35

Помещение70

Что сделать до решения

Индивидуальный чек-лист сохраняет отметки только в этом браузере.

Разложить 3530 квартир по реальным входам и маршрутам к метро, затем сравнить их с зоной ближайшего UPPETIT.Получить проект договора и пересчитать P&L на полной стоимости помещения: 550 000 ₽ базовой аренды плюс НДС/OPEX, КУ, индексация, депозит и каникулы.Согласовать снижение ставки либо арендные каникулы так, чтобы эффективная аренда была не выше 9–10% плановой выручки.Проверить акт разграничения мощности, три фазы, возможность вытяжки, воду/канализацию, кондиционирование и стоимость подключения оборудования.Проверить экономику компактного варианта 80–110 м² против текущих 135 м², включая деление, ремонт и отдельные коммуникации.Получить фактические продажи и зоны доставки «Толубеевский пр., 8 к2» (790 м) и сделать расчёт каннибализации в трёх сценариях.Обойти радиус 250 м и вручную подтвердить низкую конкуренцию (8 food-POI в OSM), включая неразмеченные столовые, пекарни и кофейни.

Исходный текст публикации

Федора Абрамова 19к1
Эконом
3530 квартир
2015 год
135 метров
25 кВт
550.000 ставка
Чеки:
Цех 85 - 64 чека в 10:11, в среднем 361 чек. (Рубцова 5)
Люди любят - 46 чеков в 10:13, в среднем 568 чеков. (Абрамова 19)
Вольчик - 111 чеков в 10:14, в среднем 810 чеков. (Абрамова 19)
Эталон - 26 чеков в 10:21, в среднем 83 чека.
Люди любят - 117 чеков в 10:33, в среднем 763 чека. (Абрамова 21)
Грузинская пекарня - 15 чеков в 11:33, в среднем 301 чек. (Абрамова 21)
ВВ - Топ 5 точек из списка
Из +:
Правильная сторона относительно метро и остановки на 7 маршрутов.
Большой жилой массив
Помещение находится на народной тропе.
В пешей доступности 3 школы и 3 садика.
ВВ хорошо торгует, что указывает на наличие денег у людей.
План: 125.200
0: 100.000
Стоимость квартир:
1 комната - 7.500.000 (33.5м)
2 комнаты - 12.300.000 (56м)
3 комнаты - 14.800.000 (78м)